Face à l’essor fulgurant des plateformes de location touristique telles qu’Airbnb, Booking ou Abritel, le marché des meublés de tourisme connaît une croissance continue, souvent au détriment des locations de longue durée. Cette dynamique contribue à la raréfaction des logements disponibles pour les résidents permanents. Afin de freiner ce phénomène et de rééquilibrer l’offre locative, une nouvelle réglementation a fait son apparition : la loi n°2024-1039 du 19 novembre 2024, dite « loi Le Meur ».
Les points clés sur la loi Le Meur
- Réduction drastique de l’abattement fiscal : La loi n°2024-1039 du 19 novembre 2024 ramène l’abattement micro-BIC à 30% avec un plafond de 15 000 euros pour les meublés non classés, contre 50% auparavant.
- DPE obligatoire pour locations touristiques : Dès 2025, tous les logements neufs en zone tendue devront afficher un DPE minimum F, passant à E en 2028 et entre A et D en 2034 pour tous les meublés.
- Limitation à 90 jours par délibération communale : Les communes peuvent réduire de 120 à 90 jours la durée maximale de location d’une résidence principale, avec une amende portée à 15 000 euros par année excédentaire.
- Rôle renforcé des copropriétés : Les copropriétés avec clause d’habitation bourgeoise peuvent interdire les meublés de tourisme à la majorité des deux tiers, et tout copropriétaire déclarant un meublé doit en informer le syndic.
Une fiscalité réajustée pour la location meublée touristique
La loi Le Meur met fin à la « niche fiscale Airbnb » en durcissant le régime du micro-BIC, jusqu’alors très avantageux pour les loueurs occasionnels. Dès 2025, l’abattement fiscal passe à 50 % pour les meublés classés (gîtes, chambres d’hôtes), avec un plafond de 77 700 € de revenus annuels. Pour les meublés non classés (type Airbnb), l’abattement tombe à 30 %, avec un plafond abaissé à 15 000 €.
Par ailleurs, la déduction des amortissements n’est plus autorisée dans le calcul de la plus-value à la revente.
Ces deux règles, à savoir la révision des abattements et la suppression de la déduction des amortissements dans le calcul de la plus-value immobilière, sont prévues à l’article 7 de la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, modifiant l’article 50-0 du Code général des impôts.
La transparence énergétique imposée aux meublés de tourisme
L’article 3 de la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 ajuste également les nouvelles règles concernant le diagnostic de performance énergétique (DPE) pour les meublés de tourisme, alors qu’il ne concernait jusqu’ici que les locations longue durée.
La loi Le Meur modifie en effet le code du tourisme et rétablit des dispositions dans le code de la construction et de l’habitation.
Dès 2025, tous les logements neufs en zone tendue soumis à autorisation de changement d’usage devront afficher un DPE minimum F, passant à E en 2028. À partir de 2034, tous les meublés, anciens et nouveaux, devront être classés entre A et D.
Le non-respect de ces règles expose les propriétaires à une amende administrative pouvant atteindre 5 000 euros.
Les pouvoirs des élus locaux renforcés
Par ailleurs, cette loi renforce en son article 5 les compétences des maires pour mieux réguler les locations touristiques. Désormais, tous les meublés de tourisme doivent être déclarés et enregistrés en mairie (via une application opérationnelle au plus tard le 20 mai 2026). L’objectif est de mieux connaître le parc touristique et d’assurer le respect de la réglementation.
Deux nouvelles amendes administratives pourront aussi être prononcées par les maires en vertu de l’article 4 de la loi Le Meur : 10 000 € maximum en cas de défaut d’enregistrement ; et 20 000 € maximum en cas de fausse déclaration ou d’utilisation d’un faux numéro d’enregistrement.
De surcroît, ce même article invite les communes à fixer des quotas d’autorisations et à délimiter, dans leur plan local d’urbanisme, des secteurs réservés aux résidences principales lorsque les résidences secondaires dépassent 20 %. De plus, à partir de 2025, la durée de location des résidences principales à des touristes sera limitée à 90 jours par an, contre 120 jours actuellement.
Des copropriétés en action
Ensuite, la copropriété joue un rôle clé dans la régulation. Les règlements de copropriété peuvent être modifiés à la majorité simple pour interdire la location en meublé de tourisme, notamment dans les immeubles à clause d’habitation bourgeoise (autorise l’habitation et certaines activités libérales, mais interdit les activités commerciales).
De plus, tout propriétaire ou locataire transformant son logement en meublé doit en informer le syndic, qui devra inscrire ce point à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale. Cette mesure prévue à l’article 8 de ladite loi vise à limiter les conflits en levant l’anonymat du loueur et en l’incitant à réduire les nuisances.
Les contrôles du changement d’usage unifiés
Aussi, la loi unifie et étend le contrôle du changement d’usage, permettant à toutes les communes d’adopter ce régime par délibération sans autorisation préfectorale. Elle autorise aussi l’extension du règlement à tous les locaux non résidentiels, afin de mieux encadrer la transformation de bureaux en meublés touristiques par les investisseurs.
Des modifications majeures apportées à la loi de 1965 sur la copropriété
Enfin, la loi Le Meur modifie profondément la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, qui régit le statut de la copropriété des immeubles bâtis.
L’article 8-1-1, inséré après l’article 8-1, impose que les règlements de copropriété établis à compter de l’entrée en vigueur de la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 mentionnent explicitement l’autorisation ou l’interdiction de location de meublés de tourisme (article 6 de la loi Le Meur).
Par ailleurs, l’article 26 est complété par un alinéa permettant la modification du règlement de copropriété à la majorité simple pour interdire la location en meublé de tourisme des lots à usage d’habitation autres que la résidence principale, dans les copropriétés où les activités commerciales sont interdites (article 6 de la loi Le Meur).
Enfin, l’article 9-2, inséré après l’article 9-1, impose aux copropriétaires ou locataires qui déclarent un meublé de tourisme de notifier cette activité au syndic, qui doit ensuite inscrire ce point à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale (article 8 de la loi Le Meur).
Ces modifications significatives de la loi de 1965 marquent une évolution majeure dans la régulation locale des meublés touristiques, en accentuant nettement le rôle de la copropriété dans la prévention des nuisances et la protection du cadre de vie des habitants. Elles instaurent un cadre plus clair et contraignant, donnant aux copropriétaires et syndics des leviers accrus pour encadrer et, le cas échéant, limiter la location touristique au sein des immeubles
Finalement, la loi Le Meur vise à freiner la croissance des meublés touristiques pour préserver l’accès au logement des résidents permanents. Elle instaure un cadre plus strict et transparent, renforçant la régulation fiscale, énergétique et locale afin de rééquilibrer durablement le marché locatif.
Les questions clés de l’article
- Quel est exactement le nouveau régime micro-BIC pour un Airbnb non classé ?
Depuis les revenus 2024 déclarés en 2025, la loi Le Meur ramène l’abattement forfaitaire micro-BIC des meublés non classés, y compris les locations de courte durée de type Airbnb, à 30 %, avec un plafond de recettes de 15 000 €.
Au-delà, le loueur bascule vers le régime réel (où il peut déduire ses charges effectives, mais doit tenir une comptabilité). Pour les meublés classés ou les chambres d’hôtes, l’abattement est fixé à 50 % et le plafond à 77 700 €.
Ces montants, insérés à l’article 50-0 du CGI par l’article 7 de la loi 2024-1039, se substituent aux anciens taux de 71 % et 50 % et ferment la « niche » auparavant critiquée.
- Comment une commune peut-elle limiter la location d’une résidence principale à 90 jours ?
L’article 5 de la loi modifie le Code du tourisme (art. L 324-1-1) : le conseil municipal peut, par simple délibération, réduire de 120 à 90 jours la durée maximale pendant laquelle une résidence principale est louée en meublé de tourisme.
Le plafond s’applique par année civile et son suivi repose sur le numéro d’enregistrement. Le dépassement expose le bailleur à une amende civile portée à 15 000 € par année excédentaire.
Paris, Bordeaux ou Annecy ont d’ores et déjà annoncé leur intention de voter cette limite dès 2025 pour préserver l’offre locative longue durée.
- De quelle manière la copropriété peut-elle interdire les locations touristiques ?
Depuis le 21 novembre 2024, un immeuble doté d’une clause d’habitation bourgeoise (interdisant les activités commerciales dans les lots) peut, à la majorité des deux tiers des voix de l’article 26 de la loi 65-557, modifier son règlement pour proscrire les meublés de tourisme dans tous les lots d’habitation autres que la résidence principale.
Pour les immeubles neufs, l’article 8-1-1 impose de préciser d’emblée si la location touristique est autorisée.
Par ailleurs, tout copropriétaire qui déclare un meublé en mairie doit en informer le syndic, lequel inscrit ce « point d’information sur les meublés » à l’ordre du jour de la prochaine Assemblée Générale : cette transparence favorise la prévention des nuisances et la sécurisation juridique du règlement.
- Le DPE est-il vraiment obligatoire pour tous les meublés de tourisme ?
Oui. Dès qu’une commune exige un changement d’usage, tous les logements nouvellement mis en location saisonnière doivent présenter un DPE : classe F minimum à compter du 21 novembre 2024, classe E en 2028, puis classe A à D en 2034.
Le maire peut réclamer le DPE ; l’absence de transmission déclenche une astreinte administrative de 100 € par jour et une amende pouvant atteindre 5 000 €. Les propriétaires déjà en activité disposent de dix ans pour réaliser les travaux nécessaires.
Ces obligations, inscrites à l’article L 324-1-1-1 du Code du tourisme (créé par l’article 3), visent à exclure à terme les passoires thermiques du marché touristique.
- Que risque un bailleur qui ne déclare pas son meublé ou déclare un faux numéro ?
L’article 4 instaure deux amendes administratives : jusqu’à 10 000 € en cas de défaut d’enregistrement auprès du télé-service national, et jusqu’à 20 000 € lorsque le numéro fourni est faux ou usurpé.
Le maire est compétent pour prononcer la sanction, après mise en demeure restée sans effet. En parallèle, l’annonce peut être déréférencée sur les plateformes, et le préfet peut ordonner la fermeture du logement en cas de récidive grave.
Ces montants, supérieurs aux plafonds antérieurs de 5 000 €, reflètent la volonté du législateur d’assurer une traçabilité complète du parc de locations meublées de courte durée et d’éviter la concurrence déloyale vis-à-vis des locations classiques.
