Un loyer impayé ? Les règles d’or pour y mettre un terme en 2021

Il ressort de ma pratique du droit immobilier que de nombreux litiges, portant notamment sur les impayés locatifs, pourraient être évités ou limités dans leur ampleur si la bonne gestion locative et les bonnes actions étaient initiées par les bailleurs.

J’ai conçu cet article pour vous donner les clés pour anticiper et réagir, le cas échéant, face à un loyer impayé.

Dans cette même optique de faciliter les procédures et limiter l’accroissement de la dette, je mets à votre disposition un formulaire pour initier rapidement une procédure de recouvrement.

En effet, les loyers impayés représentent un taux de 1% pour l’année 2020 en France (Source Fnaim), toutefois les consultations de locataires pour risque d’impayé locatif n’ont cessé, quant à elles, de croître pendant les périodes de confinement, 15% supplémentaires en 2020 selon l’ANIL (Agence nationale pour l’information sur le logement). Les dettes locatives peuvent entraîner des difficultés importantes pour les bailleurs, il est donc essentiel de prévenir ces difficultés et d’agir rapidement dès la première carence du locataire.

1 –  L’obligation principale du locataire : le paiement du loyer

Comment éviter l’impayé de loyer ?

Pour un locataire, trouver un logement passe par la constitution d’un dossier, ce dossier doit absolument être étudié attentivement par l’agence immobilière ou à défaut par le bailleur avant la conclusion du contrat de bail. loyer impayé Vérifier que toutes les pièces nécessaires sont jointes au dossier ne suffit pas. Il n’est que trop conseillé au bailleur d’étudier minutieusement le contenu des pièces. Cela signifie étudier globalement la cohérence des documents entre eux (montant du salaire et montant des revenus sur l’avis d’imposition), mais également par quelques recherches simples. Il est aisé de vérifier l’existence de l’employeur ou d’une société (si le locataire exerce à son compte) en recherchant le numéro de SIRET ou SIREN sur infogreffe. Le numéro fiscal présent sur l’avis d’imposition permet de vérifier les montants déclarés et ainsi la rémunération, le site du gouvernement (impôts.gouv) permet cette vérification.

Cette étape est importante face à tous les locataires, même une connaissance proche. Bien qu’un impayé locatif ne repose pas toujours sur un dossier falsifié, la vérification préalable et approfondie des informations avant la signature du bail permet d’exclure un grand nombre de difficultés.

L’obligation de paiement du loyer par le locataire

Cette obligation se retrouve dans deux textes distincts, l’article 1709 du Code civil et l’article 7 1° de la loi du 6 juillet 1989 qui prévoient que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Le paiement du loyer et des charges au montant et termes fixés par le contrat permet au locataire de demander au bailleur des quittances de loyer afin de faire valoir ses droits auprès des différents services d’aides (APL, Caf…).

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Fournir les quittances de loyer n’est pas une obligation automatique pour le bailleur. En revanche, si la demande est formulée par le locataire, le bailleur ne peut refuser de s’exécuter pour les loyers payés.

Attention toutefois à ne pas remettre de quittance si le loyer est impayé.

Cette obligation doit être respectée par le locataire en toutes circonstances même conflictuelles avec le bailleur. Il est tentant pour bien des locataires, sur le fondement de l’exception d’inexécution, de refuser de payer le loyer et les charges comme moyen de pression sur le bailleur, mais il important de garder à l’esprit que « nul ne peut se faire justice soi-même ».

En effet, seul un juge, par jugement ou ordonnance, peut prononcer la suspension temporaire des échéances de loyer. De plus, les juges ont une appréciation très stricte de l’exception d’inexécution.  En matière de travaux par exemple, seuls ceux revêtant un caractère d’urgence ou rendant impossible l’usage du bien peuvent permettre au locataire de déroger à son obligation de paiement du loyer. Ainsi, tant que le logement peut être utilisé le locataire doit honorer son obligation.

A l’issue du préavis, le locataire ne peut refuser de payer le dernier mois de loyer en considérant que son dépôt de garantie suffit.

Il est primordial de respecter cette obligation, car les défauts ou retards de paiements récurrents sont des motifs légitimes permettant au bailleur de résilier le bail.

Avant de pouvoir mettre fin au bail et dans l’attente de récupérer les sommes dues par son locataire, le bailleur dispose de différentes garanties.

2 – Le recouvrement des loyers

Le bailleur peut assurer ses revenus locatifs et le recouvrement de ceux-ci en sollicitant du locataire un garant ou à défaut la caution visale. Le bailleur a tout intérêt à soucrire une assurance de garantie loyers impayés (GLI)

 

Actionner la caution du locataire

Il est commun de demander une caution au locataire avant la signature du bail. La caution est une personne tierce au contrat de bail d’habitation qui s’engage à payer la dette du locataire en cas de défaillance de sa part. Pour plus d’informations sur le fonctionnement du cautionnement un article détaillé pourra vous éclairer : lien ici.

L’action est différente selon le type de caution :

  • La caution simple

Le critère d’actionnement de la caution simple est l’insolvabilité du locataire. Il ne peut être fait appel à la caution simple qu’après avoir réalisé toutes les démarches nécessaires auprès du locataire (solution amiable, mise en demeure, commandement de payer). En cas d’échec de toutes ces étapes le bailleur pourra actionner la caution simple en lui faisant parvenir une lettre recommandée avec accusé de réception en faisant état des démarches réalisées au près du locataire (Article 2298 Code civil).

  • La caution solidaire

Les propriétaires bailleurs peuvent faire appel à la caution solidaire dès le 1er impayé de loyer. La caution solidaire a renoncé à son bénéfice de discussion (Article 2298 Code civil), dès lors, il n’est pas nécessaire pour y faire appel à cette caution d’épuiser les étapes de la procédure d’impayé auprès du locataire. Face à un locataire solvable et qui refuse de payer le loyer le bailleur peut faire appel à la caution solidaire par l’envoi – aux deux – d’une lettre recommandée en rappel de paiement.

En l’absence de caution il est important de savoir si le locataire a souscrit à la garantie visale.

 

commandement de payer

La garantie Visale

Nombreux sont ceux qui ne peuvent pas recourir à une caution personne physique (parents par exemple). La garantie visale permet d’obtenir de manière gratuite une caution aux locataires. Cette garantie couvre les loyers impayés ainsi que les charges impayées ainsi que les dégradations locatives. Le bailleur peut en se rendant sur le site d’Action logement (lien du site) déclarer les impayés de son locataire en faisant état de certains documents (le bail, la lettre RAR de mise en demeure, la carte d’identité, la taxe foncière, le RIB).

La garantie loyer impayé (GLI)

La garantie loyer impayé est une alternative à la caution. Cette assurance est souscrite par les propriétaires bailleurs pour se protéger en cas d’impayé locatif. Dès le 1er impayé de loyer le bailleur peut faire appel à la garantie loyer impayé. Il est toutefois conseillé de bien étudier la police d’assurance, certaine assurance plafonne le montant de l’indemnisation ou décale la mise en œuvre de l’assurance par une franchise.

Avant la signature du contrat de location, il conviendra de soumettre le dossier du prétendant locataire à l’assurance afin que celle-ci vérifie son éligibilité

L’avantage également de cette garantie est la prise en charge par l’organisme des frais de justice et le suivi de la procédure judiciaire.

3 – Que faire en cas de loyer impayé?

L’impayé de loyer est une situation délicate aussi bien pour le locataire que pour le bailleur. En ne payant pas le loyer le locataire déroge à son obligation principale et perd certains droits acquis jusqu’à lors.

Dès le premier impayé de loyer, le bailleur doit considérer la situation sérieusement. Depuis la loi ALUR, la prescription en la matière est de 3 ans, de ce fait l’inaction du bailleur pendant ce délai peut lui porter préjudice et l’empêcher de recouvrer le montant de la dette locative.

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Plus la situation dure, moins la solvabilité du locataire est envisageable. Le bailleur doit être diligent et collecter les preuves de ses diligences afin de se prémunir en cas de litige porté devant les juridictions.

L’injonction de payer

La procédure d’injonction de payer est utile pour des créances d’un faible montant. Elle nécessite également que le bailleur se trouve face à un locataire qui contrevient à son obligation de payer sans raison apparente – rare en pratique – car le refus de payer est souvent motivé par l’inexécution d’une obligation formulé auprès du bailleur (travaux, quittance de loyer).

Pour plus d’informations ou une meilleure information vous pouvez vous référer à l’article sur le sujet consultable ici.

La négociation amiable

Dans un premier temps, il est important pour les parties de se rapprocher, par téléphone ou par une visite au locataire afin de connaitre la raison de cet impayé, simple retard, oubli ou détresse financière.

A défaut de réponse lors de cette première approche, le bailleur envoie par la suite une mise en demeure de payer au locataire afin de solliciter la régularisation de sa situation.

Il est recommandé d’effectuer plusieurs relances par des voies de communication différentes (mail, courrier) en procédant en tout état de cause à l’envoi d’un courrier recommandé, élément de preuve essentiel dans l’hypothèse de la poursuite du litige.

La négociation amiable peut se formaliser en sollicitant la désignation d’un conciliateur de justice auprès du tribunal de proximité.

La partie amiable n’est pas à négliger avant toute action en justice notamment pour les impayés de moins de 5 000 euros. En effet, à défaut de tentative de médiation ou de conciliation préalable avec un conciliateur de justice, le juge pourra prononcer d’office l’irrecevabilité de la demande. (Article 750-1 du Code de procédure civile).

Le recours à un conciliateur est gratuit et il est saisit sur requête par le bailleur ou le locataire. Les parties sont convoquées dans une salle du tribunal où chacune pourra exposer ses opinions. La procédure est confidentielle. En cas d’accord, le protocole pourra être homologué au cours d’une audience par un juge, il aura alors la même force qu’un jugement. L’accord peut porter sur la dette, les modalités de paiement et l’éventuel départ du locataire.

Le délai de la conciliation varie en fonction de la disponibilité des conciliateurs mais cela peut constituer une bonne alternative pour sortir rapidement d’une situation délicate.

Un dernier point non des moindres, il faut être deux pour concilier ! Cela signifie qu’une conciliation est souvent impossible car le dialogue est rompu avec le locataire.

La clause résolutoire pour mettre fin au bail

Cette clause permet au bailleur de mettre fin de manière automatique au bail en cas d’impayé de loyers ou des charges par le locataire. Il est toutefois précisé que le bailleur doit faire délivrer un commandement visant expressément cette clause et que seule une décision judiciaire peut permettre de constater la résiliation du bail et permettre ainsi l’expulsion du locataire.

La clause résolutoire présente dans le bail permet une résiliation du bail mais en pratique le recours à un juge est obligatoire pour valider l’application de cette clause.

Le bailleur ne pourra pas considérer le bail rompu par effet de la clause résolutoire sans décision expresse reconnaissant son application.

Le commandement de payer

A défaut de clause résolutoire dans le bail, le propriétaire peut faire délivrer un commandement de payer au locataire mauvais payeur. Le bailleur doit être diligent et respecter les mentions obligatoires du commandement de payer précisées par l’article 24-I de la loi du 6 juillet 1989.

Ce commandement de payer est délivré par huissier au locataire. Si le locataire est cautionné, le commandement de payer doit également être transmis à la caution sous quinzaine à compter de la signification au locataire.

A la réception du commandement, le locataire dispose alors d’un délai de 2 mois afin d’apurer sa dette locative – augmentée des frais d’huissier – ou afin de demander des délais de paiements. A défaut, le propriétaire pourra assigner le locataire pour obtenir la résiliation du bail.

Quand délivrer un commandement de payer ? Vous pouvez le faire dès le premier impayé. Aucune relance préalable n’est exigée.

En cas de loyer impayé, la signification d’un commandement est une étape obligatoire avant de pouvoir poursuivre la procédure.

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En cas de demande d’expulsion

La notification du commandement de payer à la CCAPEX

La Commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) doit être informée de tout commandement visant à obtenir la résiliation du bail et l’expulsion du locataire.
Le défaut de notification à la CCAPEX est un motif de nullité entachant la procédure que le juge peut relever d’office.

L’assignation

L’assignation est un acte répondant à un certain formalisme (Articles 54 et 56 du code de procédure civil) par lequel le locataire sera informé qu’un procès lui est intenté. L’acte est généralement rédigé par avocat et délivré par exploit d’huissier.

L’assignation devra viser la clause résolutoire du bail afin que le juge en prononce la résolution judiciaire. Toutefois, le juge dispose d’un pouvoir d’appréciation de la situation au regard des possibilités financières du locataire et des conséquences des impayés sur le bailleur. Il peut ainsi refuser de prononcer la résiliation du bail pour permettre à la place une régularisation de la dette locative par étalement.

Si le locataire décide de partir avant l’audience et/ou de payer sa dette, vous pouvez décider d’arrêter la procédure à tout moment.

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En cas de demande d’expulsion

L’assignation doit également être délivrée à la CCAPEX.

L’audience

litiges L’audience se déroule devant le Juge des contentieux de la protection. Le bailleur devra demander au juge de condamner le locataire au paiement des arriérés de loyers, de prononcer la résolution judiciaire du bail et l’expulsion du locataire.

La dette locative ayant probablement augmentée entre l’assignation et l’audience, il peut être dans l’intérêt du bailleur de fournir au juge le montant de la dette actualisée au jour de l’audience. Attention toutefois, pour garantir le respect du contradictoire l’actualisation de la dette locative ne sera pas prise en compte par le juge en l’absence du locataire.

Le délibéré

Le juge peut accorder au locataire des délais de paiements. Ces délais peuvent s’étaler sur une période de trois années maximum (article 24 V loi du 6 juillet 1989). Cette solution gracieuse accordée par le juge ne s’applique qu’à l’arriéré de loyer, le bail étant toujours valable le locataire doit poursuivre son exécution normale en s’acquittant du paiement mensuel des loyers.

Outre cette solution gracieuse, le juge peut également choisir de prononcer la résiliation judiciaire du bail et l’expulsion du locataire.

Le locataire dispose à compter de signification de la décision d’un délai d’un mois pour faire appel de la décision.
Au prononcé de cette décision, le comportement du locataire peut être double :

  • Le locataire décide de quitter les lieux : dans ce cas la procédure d’expulsion ne sera pas nécessaire pour le bailleur, le locataire quant à lui devra apurer sa dette locative.
  • Le locataire décide de rester dans les lieux : La résolution du bail ayant été prononcée le locataire devient occupant sans droit ni titre. L’occupation des lieux par le locataire récalcitrant donne lieu au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle. En cas d’impayé de l’indemnité d’occupation, celle-ci se substituant au loyer elle est également couverte par les garanties légales susvisées.

À l’écoulement du délai d’un mois et sans appel de la décision par le locataire le bailleur engage la procédure d’expulsion du locataire.

4 – La procédure d’expulsion du locataire

expulsion locataire Le commandement de quitter les lieux

La décision judiciaire doit être signifiée au locataire, c’est un préalable obligatoire pour que l’huissier de justice puisse ensuite signifier un commandement de quitter les lieux. Si la décision judiciaire n’octroie pas de délai particulier au locataire pour quitter le bien, alors le commandement de quitter les lieux lui laissera un délai de deux mois pour restituer la jouissance du bien au bailleur.

Ce commandement de quitter les lieux, comme le commandement de payer précédant la procédure judiciaire, doit être signifié à la Préfecture. Les significations à la CCAPEX siégeant à la préfecture ont pour but l’information des services d’assistance sociale par exemple pour permettre au locataire de trouver un logement adapté à sa situation.

L’expulsion avec le concours de la force publique

Si le commandement de quitter les lieux n’est pas suivi d’effet, alors l’huissier de justice pourra présenter une demande à la préfecture afin que des agents des forces de l’ordre l’accompagnent pour l’expulsion physique du locataire, devenu occupant sans droit ni titre, resté dans les lieux.

L’expulsion avec le concours de la force publique n’est pas automatique. En effet, la demande de l’huissier peut rester sans réponse de la part de la préfecture.

La trêve hivernale : obstacle à l’expulsion

Le bailleur ayant engagé une action en référé ou au fond pour expulsion de son locataire mauvais payeur et qui obtient un jugement favorable devra suspendre son exception. La cause de cette suspension est la trêve hivernale définie à l’article L.412-6 du CPCE comme le « sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante ».

Compte tenu des circonstances exceptionnelles et économiques de la crise sanitaire et dans un souci de protection des locataires la trêve hivernale a été prolongée jusqu’au 1er juin 2021.

La fin de la période marque la reprise de la procédure d’expulsion, le jugement obtenu pourra alors être exécuté par l’intermédiaire d’un huissier de justice.

procédure d'expulsion

La procédure d’impayé de loyer et d’expulsion est longue et nécessite le respect de délais incompressibles.

Je ne saurai que trop vous conseiller de vous faire accompagner par un avocat pour l’ensemble de la procédure judiciaire et même dès les premières difficultés avec un locataire. Un avocat pourra ainsi vous aider à mettre en œuvre des mesures amiables permettant la résolution du différend.

Vous souhaitez agir dès le premier impayé ou avant l’extinction de la prescription ? Démarrez la procédure de manière entièrement sécurisée et dématérialisée via le formulaire en ligne.

Aurore TABORDET-MERIGOUX

Avocat en Droit Immobilier

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