Lorsqu’un propriétaire a signé un bail pour mettre en location son bien, qu’il s’agisse d’un local commercial, d’un local professionnel ou d’un logement, il peut être confronté à un impayé de loyer. L’impayé de loyer peut résulter d’une difficulté passagère rencontrée par le locataire ou d’une problématique plus pérenne de ressources trop faibles au regard des charges à supporter. En tout état de cause, l’impayé de loyer nécessite une action du bailleur afin que les intérêts de ce dernier soient protégés.
Préalablement à la mise en demeure
Il est nécessaire de garder en mémoire que les parties au contrat de bail ont, normalement, intérêt à œuvrer ensemble pour que la relation contractuelle soit pérenne et durable dans de bonnes conditions. Dans ce contexte, avant d’adresser une mise en demeure au locataire, il est recommandé au bailleur de prendre attache avec son locataire afin de connaître les raisons du retard de paiement du loyer. Il peut s’agir d’un oubli ou du signe d’un mécontentement qui peut se résoudre par le dialogue.
En revanche, ce dialogue ne doit pas s’éterniser et les éventuels engagements pris par le locataire à l’issue de l’échange doivent être respectés.
Il est recommandé au bailleur de ne pas renouveler un échéancier qui n’aurait pas été tenu. Plus le temps passe, plus les risques de difficultés de recouvrement effectif de la créance augmentent.
Quand délivrer une mise en demeure pour loyer impayé au locataire ?
Si la phase de dialogue évoquée ci-dessus n’a pas abouti ou si les engagements n’ont pas été respectés par le locataire, il est conseillé au bailleur de notifier une lettre recommandée à son locataire rapidement. Aucun délai n’est fixé par la loi ou la jurisprudence. Il ne s’agit que de recommandations issues de la pratique. Ainsi, plus la réaction du bailleur est rapide, moins les conséquences seront graves et plus les chances de recouvrement seront importantes.
En conséquence, une réaction dès le premier impayé s’impose et le délai accordé au locataire ne doit pas être trop long, 15 jours par exemple.
Le contenu de la mise en demeure
La mise en demeure n’est pas un acte judiciaire dont le contenu est règlementé. Toutefois, afin de pouvoir être éventuellement utilisée ultérieurement dans le cadre d’une procédure judiciaire, il est recommandé de détailler les éléments contractuels dans le courrier.
Ainsi, le bailleur devra veiller à rappeler les points suivants :
- la nature du contrat (bail d’habitation, bail professionnel, bail mixte)
- l’identité des parties (bailleur(s) et locataire(s))
- le lieu des locaux loués ;
- la date de conclusion du contrat ;
- le montant du loyer et des provisions pour charges ;
- le montant de l’impayé et sa décomposition (montant du loyer, montant des provisions pour charges locatives, échéance concernée)
- le délai pour s’acquitter de la dette ;
- les conséquences en l’absence de règlement dans le délai imparti ;
- une ouverture sur une procédure de conciliation
Quelle forme doit revêtir la mise en demeure ?
Pour s’assurer de la bonne réception de la mise en demeure et surtout se ménager une preuve de sa réception par le locataire, il est nécessaire d’adresser la mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception.
Dans l’idéal, une copie de cette mise en demeure est envoyée par mail au locataire si les parties ont l’habitude d’échanger par ce canal de communication.
En effet, il n’est pas rare que le locataire ne retire pas le recommandé au bureau de poste dans le délai de 15 jours. Si cette absence de réaction n’est pas préjudiciable au bailleur pour initier une procédure judiciaire, elle met à mal les chances de succès d’une résolution amiable et rapide du litige.
L’envoi d’une copie du courrier recommandé par mail permet une information véritable du locataire et une augmentation des chances de succès de la négociation.
Pourquoi notifier une mise en demeure au locataire ?
La notification d’une mise en demeure au locataire est nécessaire procéduralement pour démontrer au magistrat que des actions ont été entreprises pour tenter de faire réagir le locataire et obtenir le règlement de la dette locative.
C’est un préalable obligatoire avant l’introduction d’une instance judiciaire.
Si une personne physique ou morale s’est portée caution du règlement des loyers lors de la conclusion du bail, il est impératif de lui adresser également une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception.
Et après ?
Si la mise en demeure est restée infructueuse, il est important d’engager immédiatement une procédure judiciaire au regard de la durée des procédures actuelles. La première étape consiste à faire signifier, par huissier de justice, un commandement de payer, puis à saisir un tribunal par assignation.
En matière de baux d’habitation, le Juge des contentieux de la protection bénéficie d’une compétence exclusive. Le recours à un avocat n’est pas obligatoire mais il est fortement recommandé pour préserver vos droits, les subtilités procédurales étant nombreuses et piégeuses, qu’il s’agisse du respect du formalisme (notification aux parties, à la CCAPEX, etc) ou du respect des dates entre les différentes étapes, commandement de payer, assignation, audience.
En matière de baux commerciaux ou professionnels, la compétence du tribunal judiciaire exige la représentation par avocat.
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