La procédure d’injonction de payer pour les impayés locatifs

par | Avr 29, 2021

 

L’injonction de payer est une procédure judiciaire permettant le recouvrement de créance. Celle-ci permet d’obtenir sur requête une ordonnance portant injonction de payer au débiteur sans prononcer d’expulsion ou de résiliation du bail. Cette procédure est généralement utilisée par les bailleurs confrontés à un locataire solvable qui refuse de remplir son obligation de paiement des loyers sans raison apparente.

 

Recours à l’injonction de payer pour impayé locatif :

L’injonction de payer est une procédure judiciaire visant à obtenir le paiement d’une créance (paiement du loyer). Pour en obtenir paiement la créance doit être :

  • Certaine : la créance est certaine lorsque son fondement l’est. Le fondement le plus certain pour une créance est son origine contractuelle (contrat de bail).
  • Liquide : la créance doit être une somme d’argent.
  • Exigible : L’échéance permettant d’exiger le paiement est dépassée.

En ayant recours à l’injonction de payer le bailleur doit également veiller à ce que l’action ne soit prescrite. La prescription en matière d’impayé locatif est de 3 ans.

Le recours à l’injonction de payer se fait après être resté sans réponse du locataire suite aux démarches amiables (appels, mails, visites) et de la mise en demeure.

 

La procédure :

La loi de programmation et de réforme de la justice du 23 mars 2019 va modifier la procédure d’injonction de payer qui se fera au 1er septembre 2021 de manière dématérialisée auprès du tribunal unique d’injonction de payer à compétence nationale (article 27). L’entrée en vigueur de cette réforme a été reportée au 1er janvier 2022.

 

1.     Juridiction compétente :

Bien que la saisine par requête soit rapide, l’opacité des juridictions quant à cette procédure rend variable son efficacité.  Le juge compétent est le juge des contentieux de la protection ou devant le président du tribunal judiciaire. Le juge territorialement compétent est celui du lieu ou demeure de débiteur (locataire).

 

2.  La procédure jusqu’au 1er septembre 2021

 

2.1     La requête

La demande d’injonction de payer est formée par requête remise ou adressée au greffe du tribunal par le créancier.

La première partie de la procédure est non-contradictoire car le créancier dépose la requête sans que le locataire ne soit entendu par le juge.  Le juge des contentieux de la protection statue sur l’évidence c’est-à-dire qu’il va fonder sa décision uniquement sur le dossier transmis.

La requête doit contenir les éléments suivants : (visés à l’article 1407 CPC)

  •  Le contrat de bail
  •  Le montant de la dette locative
  •  Le décompte de la dette locative
  •  Les documents justificatifs (éventuelles relance écrites ou actes d’huissiers).

 

2.2     L’ordonnance

Le juge des contentieux de la protection rend après étude de la requête une ordonnance, trois solutions s’offre à lui :

  1.  Le juge considère que la demande est fondée, il rendra alors une ordonnance portant injonction de payer la somme retenue.
  2.  Le juge rejette la requête, sa décision est sans recours pour le créancier, sauf à celui-ci à procéder selon les voies de droit commun. En cas de rejet les documents produits seront restitués au demandeur.
  3.  Le juge ne retient la requête que pour partie, sa décision est également sans recours pour le créancier, sauf à celui-ci à ne pas signifier l’ordonnance et à procéder selon les voies de droit commun. Le juge peut considérer que les éléments transmis ne sont pas suffisants et refuser de rendre l’ordonnance, il renverra dans ce cas la demande devant le juge du fond.

 

2.3    La signification

Si l’ordonnance rendu par le juge est favorable, le bailleur doit par voie d’huissier faire signifier une copie certifiée conforme de la requête et de l’ordonnance en respectant à peine de nullité les mentions prévues à l’article 1413 du Code de procédure civile.

Attention, la signification de l’ordonnance doit se faire dans un délai de 6 mois, passé ce délai l’ordonnance est considérée comme non avenue.

Mentions prévues par l’article 1413 CPC :

– Sommation à soit à payer au créancier le montant de la somme fixée par l’ordonnance ainsi que les intérêts et frais de greffe dont le montant est précisé.

– Sommation à faire valoir des moyens de défense, à former opposition, celle-ci ayant pour effet de saisir le tribunal de la demande initiale du créancier et de l’ensemble du litige.

Sous peine des mêmes sanctions :

– L’acte doit indiquer le délai dans lequel l’opposition doit être formée, le tribunal devant lequel elle doit être portée et les formes selon lesquelles elle doit être faite.

–  L’acte doit avertir le débiteur qu’il peut prendre connaissance au greffe des documents produits par le créancier et qu’à défaut d’opposition dans le délai indiqué il ne pourra plus exercer aucun recours et pourra être contraint par toutes voies de droit de payer les sommes réclamées.  

À compter de la signification, le locataire dispose d’un délai d’un mois pour former opposition. Si la signification n’a pas été faite à personne, l’opposition est recevable jusqu’à l’expiration du délai d’un mois suivant le premier acte signifié à personne ou, à défaut, suivant la première mesure d’exécution ayant pour effet de rendre indisponibles en tout ou partie les biens du débiteur. (Article 1416 CPC).

 

2.4     L’opposition du débiteur

L’opposition est formée par le locataire (ou tout mandataire) auprès du greffe ayant rendu l’ordonnance. L’opposition peut être formée par déclaration contre récépissé ou par lettre recommandée.

L’opposition du débiteur a pour effet de rendre la procédure contradictoire et de faire basculer la procédure au fond. Le jugement obtenu se substituera alors à l’ordonnance d’injonction de payer.

À la suite de l’opposition formée par le locataire, les parties seront convoquées à une audience par le greffe. La convocation se fait par lettre recommandée avec avis de réception.

À défaut d’opposition du locataire dans le délai d’un mois, l’huissier sollicitera, auprès du greffe ayant rendu l’ordonnance, l’apposition de la formule exécutoire, par requête ou par lettre simple.

 

3. La procédure à compter du 1er septembre 2021 applicable au 1er janvier 2022 

La loi de programmation et de réforme de la justice du 23 mars 2019, en son article 27, modifie l’introduction de la procédure d’injonction de payer à compter du 1er janvier 2022.

La juridiction compétente sera un Tribunal Judiciaire spécialement désigné par décret (article L.211-17 du code de l’organisation judiciaire).

Cette réforme a pour effet de rendre nationale et de dématérialiser la procédure d’injonction de payer.  Toutefois, les personnes physiques n’agissant pas à titre professionnel et non représentée par un mandataire (un avocat par exemple) peuvent adresser la requête au greffe par support papier.

Les inconvénients du recours à l’injonction de payer :

Le premier inconvénient du recours à l’injonction de payer s’observe au stade du dépôt de la requête. Celle-ci, une fois déposée par le demandeur (bailleur), ne peut être suivie ; le délai de traitement de la procédure varie considérablement en fonction du tribunal saisi.

En cas de d’opposition, la procédure en référé sera transformée en procédure au fond. L’ordonnance rendu par le JCP en référé sera remplacée par le jugement rendu au fond. Une procédure au fond est plus longue qu’une procédure référée. Cette longueur de procédure est un risque face à un impayé locatif.

En effet, face à un locataire qui ne se serait toujours pas acquitté du paiement de ses loyers, le bailleur voit la dette croitre et ses chances d’être payé diminuer.  De plus, la procédure bien que portée devant un juge différent conserve le même fondement : le paiement des loyers.

 

Il est à noter que la procédure d’injonction de payer n’ayant pas pour objet la résiliation du bail et l’expulsion, les formalités particulières pour ces étapes ne sont pas purgées (notification à la préfecture du commandement de payer, écoulement d’un délai de deux mois, notification de l’assignation à la préfecture). En conséquence, si ultérieurement, le locataire ne peut pas régler ou s’il s’oppose et que la procédure s’est transformée au fond, le bailleur devra tout recommencer et perdre de précieux mois avant de pouvoir obtenir la libération du bien.

 

En conclusion, la procédure d’injonction de payer est utile pour des créances d’un faible montant et dans l’hypothèse où le locataire est solvable. Il s’agit de l’hypothèse où un locataire contrevient à son obligation de payer sans raisons apparentes – rare en pratique – car le refus de payer est souvent motivé par l’inexécution d’une obligation formulée auprès du bailleur (travaux, quittance de loyer).

 

Il convient donc d’être particulièrement vigilant lors du choix de cette option procédurale.

Pour toute étude de stratégie, mon cabinet se tient à votre disposition.

 

Article écrit par Marya KERBAL sous la direction de Me  TABORDET-MERIGOUX.

Aurore TABORDET-MERIGOUX

Avocat en Droit Immobilier

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