Impayé locatif : lancez la procédure !

Vous êtes bailleur, le locataire de votre logement ne règle plus le loyer, remplissez en quelques minutes le formulaire ci-dessous pour mandater Me TABORDET-MERIGOUX aux fins d’initier une procédure en recouvrement des impayés et, si vous le souhaitez, en résiliation de bail et expulsion.

Impayé de loyer : les étapes de la procédure jusqu’à l’expulsion

Le bailleur doit réagir dès le premier mois de loyer impayé. Toutefois, cela ne veut pas dire initier directement une procédure.

En effet, avant toute mise en œuvre d’une procédure judiciaire qu’elle vise le recouvrement et/ou l’expulsion du locataire, il est nécessaire de tenter une résolution amiable de la difficulté. Vous pouvez vous faire accompagner dès cette étape par un avocat formé en contentieux immobilier qui vous guidera avec son équipe durant toute la phase amiable et dans la négociation avec le locataire.

Ainsi, il est recommandé de contacter le locataire, par écrit, afin de comprendre la raison du non-paiement du loyer et proposer un échéancier par exemple. 

Si l’accord n’est pas respecté ou si les impayés se poursuivent, alors, il faut, sans tarder adresser une mise en demeure au locataire par lettre recommandée avec accusé de réception. A défaut de paiement dans le délai imparti, le bailleur doit faire délivrer les premiers actes dans les plus brefs délais pour optimiser les chances de recouvrement. Vous trouverez ci-après le détail de la procédure judiciaire menant au recouvrement de la dette et à l’expulsion du locataire.

1 – L’étude du bail par un professionnel du droit

Avant toute signification d’acte, il est nécessaire de faire étudier votre bail et ses annexes par un professionnel du droit, il peut s’agir par exemple d’un avocat en droit immobilier. En effet, de nombreux baux sont qualifiés à tort de bail meublé, alors que l’inventaire des meubles est insuffisamment précis ou la durée du bail n’est pas conforme à la loi du 6 juillet 1989. Toute mauvaise qualification du bail peut entrainer une nullité de l’acte qui sera ensuite signifié au locataire.

Ensuite, il est impératif de vérifier les annexes du bail et notamment les éventuelles cautions. Si le locataire a fourni une caution : suivant la date de conclusion du bail, le formalisme lié à la caution est plus ou moins strict, la loi a été assouplie récemment. Il convient donc de déterminer si vous pouvez faire appel à la caution pour le recouvrement. Ce point doit être déterminé avant toute délivrance d’acte au locataire puisqu’une signification simultanée de l’acte à la caution est exigée par la loi.

Enfin, il est nécessaire d’établir un tableau de la dette la décomposant au regard des exigences légales et jurisprudentielles (montant du loyer, provision pour charges, etc).

2 – Le commandement de payer

Après avoir étudié et préparer le dossier, il est temps de signifier au locataire un commandement de payer visant, si le bail le prévoit, la clause résolutoire. Ce commandement devra être notifié parallèlement à la caution et à la préfecture pour la prévention des expulsions locatives.

Le commandement de payer fait courir un délai incompressible de deux mois.

Contrairement à ce qu’on pourrait penser en lisant la clause résolutoire, seul un juge peut prendre acte de la résiliation du bail par effet de la clause résolutoire et ordonner l’expulsion. Sans décision judiciaire (jugement ou ordonnance) aucune expulsion ne peut intervenir.

LA SAISIE CONSERVATOIRE

En matière de bail d’habitation, la loi prévoit que le bailleur peut tenter une saisie conservatoire pour loyer impayé sur le compte du locataire dès lors que les échéances de loyer ne sont pas respectées. Il devra, pour ce faire, transmettre à l’huissier les coordonnées bancaires du locataire (RIB, copie de chèque), le bail et le montant du loyer.

Attention : si la saisie est fructueuse, une procédure judiciaire doit être initiée dans un délai d’un mois pour valider l’opération, d’où l’intérêt de le faire juste après le commandement de payer. Les frais de saisie sont avancés par le bailleur que la saisie soit fructueuse ou non.

3 – L’assignation

A l’issue du délai de deux mois évoqué ci-dessus, si le locataire n’a pas réglé la dette locative, pour initier la procédure, en pratique, vous devez rédiger une assignation afin de saisir le tribunal de votre demande de constat d’acquisition de clause résolutoire, de condamnation du locataire au paiement de la dette locative et de condamnation du locataire à libérer le logement.

Votre assignation mentionne la date d’audience fournie par le greffe et les modalités de représentation au tribunal pour votre locataire.

L’huissier signifiera l’assignation au locataire, à la caution le cas échéant et de nouveau à la préfecture.

Un nouveau délai de deux mois incompressible doit s’écouler entre la signification de l’assignation et la date d’audience.

Le recours à un avocat en droit immobilier n’est pas obligatoire pour saisir le tribunal mais il est très fortement recommandé pour obtenir des conseils juridiques pertinents et éviter tous les écueils du formalisme procédural.

4 – Le jugement ou l’ordonnance

Le tribunal rendra un jugement ou une ordonnance selon la saisie opérée en référé ou « au fond ». Toutefois, il est important de préciser que lors de la première audience, il peut être ordonné un renvoi, si le locataire a pris un avocat trop tard, si le locataire dépose une demande d’aide juridictionnelle, etc.

En conséquence, la durée s’écoulant entre la signification de l’assignation et l’obtention de la décision ne peut être prédite. En outre, parallèlement à al procédure, une négociation avec le locataire peut se poursuivre par l’intermédiaire notamment des avocats qui mettent à profit de leurs client, leur expérience en la matière.

Par ailleurs, en fonction de la situation du propriétaire-bailleur et du locataire, du montant de la dette, des démarches effectuées par le locataire, etc, le juge a le pouvoir de suspendre les effets de la clause résolutoire et d’ordonner le paiement de la dette suivant un échéancier. Le droit locatif codifié par la loi du 6 juillet 1989 et modifié par la loi ALUR permet un étalement sur 3 ans maximum.

Une fois le jugement en mains, vous devrez le remettre de nouveau à un huissier pour opérer les mêmes significations que pour les actes précédents.

A défaut de signification, il ne peut y avoir d’exécution forcée, qu’il s’agisse d’une exécution forcée en paiement ou en expulsion. Par ailleurs, la signification de la décision fait courir le délai d’appel.

5 – Le commandement de quitter les lieux

Après la signification du jugement exécutoire, si votre locataire ne vous restitue pas les lieux loués libres de tout occupant, l’huissier devra signifier un commandement de quitter les lieux.

Un nouveau délai de deux mois incompressible débute.

Ce n’est qu’à l’issue de ce délai, et à défaut d’exécution spontanée du locataire, que l’huissier devra solliciter l’intervention des forces de l’ordre, au moyen d’une réquisition. Le délai pour obtenir des agents dépend de la préfecture du lieu de situation du bien loué, c’est très variable.

6 – La mise en œuvre effective de l’expulsion

Pour expulser le locataire, lorsque la Préfecture met à disposition les forces de l’ordre, l’huissier prévoit un camion de déménagement et un serrurier également. Les meubles du locataire seront conservés pendant deux mois en garde meubles. A l’issue de ce délai, ils pourront être détruits. Ils ne font l’objet d’une vente aux enchères que si leur valeur est suffisamment importante pour couvrir les frais engendrés par une telle procédure.

LES FRAIS DE PROCEDURE

Les frais de justice aussi appelés dépens peuvent être assez élevés en matière d’expulsion lorsqu’il faut recourir à un garde-meubles, à un serrurier, etc. Le locataire est condamné au paiement des dépens comme pour la dette locative, la difficulté réside surtout dans le recouvrement effectif. Le bailleur devra donc prévoir un budget pour avancer de façon provisoire ou définitive tous ces frais.

FOCUS SUR LES GARANTIES DE LOYERS IMPAYES

Les garanties de loyers impayés (GLI) appelées aussi assurance loyers impayés sont souscrites par le bailleur lors de la conclusion du bail ou en cours d’exécution de celui-ci. Les conditions d’application sont variables, certaines exigent la démonstration de la solvabilité du locataire sur une durée plus ou moins longue (3 mois, 6 mois) avant le premier impayé. Lorsqu’elles sont mises en œuvre, les GLI permettent de combler la dette, moyennant souvent la déduction d’une franchise, et prennent en charge les frais de procédure. C’est une option à ne pas négliger.

7 – Le recouvrement des loyers impayés

La procédure judiciaire est bien souvent longue et le bailleur doit garder à l’esprit que le recouvrement de la dette locative est incertain voire voué à l’échec. Le juge condamnera le locataire à payer mais ses ressources ne lui permettront bien souvent pas de régler cette condamnation et généralement les meubles présents dans les lieux ne sont pas d’une valeur suffisante d’où l’intérêt d’agir au plus vite afin de limiter la perte financière.

Toutefois, la procédure de recouvrement de loyer impayé est intégrée à la procédure d’expulsion, ainsi, à la fin de l’instance, le propriétaire pourra remettre le jugement ou l’ordonnance à l’huissier de justice pour tenter une exécution forcée et un recouvrement de la dette. La procédure de recouvrement mise en œuvre par l’huissier débute par la signification de la décision de justice puis l’interrogation des fichiers FICOBA afin de déterminer les comptes existants et leurs contenus. L’intervention de l’huissier dans la procédure de loyer impayé est essentielle tant en amont, pour la saisie conservatoire, qu’en aval pour l’exécution forcée. Le recouvrement de la dette après l’expulsion est possible, une décision de justice peut être exécutée pendant 10 ans.

Le recouvrement de la dette étant toujours incertain et coûteux, il est dans l’intérêt du propriétaire de souscrire une garantie de loyer impayé lors de la conclusion d’un contrat de mise en location d’un logement. Enfin, une assurance de protection juridique couvrira, parfois, et selon un plafond limité, les honoraires de l’huissier de justice.

8 – Le rôle de l’avocat dans la procédure de loyer impayé

Le recours à un avocat n’est pas obligatoire pour initier une procédure de loyer impayé. Toutefois, au regard de la complexité des règles en vigueur qui diffèrent selon le type de contrat de bail d’habitation (sans évoquer les loyers commerciaux), il apparaît essentiel pour le propriétaire de bénéficier de conseils juridiques pertinents pour obtenir le succès de ses prétentions dans le cadre de l’instance engagée.