L’entrée en vigueur de l’opposabilité du diagnostic de performance énergétique au 1er juillet 2021 a profondément transformé le secteur immobilier français. Cette évolution, consacrée par la loi « Climat et Résilience » du 22 août 2021, place désormais le DPE au cœur des obligations des propriétaires, qu’il s’agisse de bailleurs ou de vendeurs. Contrairement aux idées reçues, il convient de préciser d’emblée qu’aucune obligation directe de réaliser des travaux de rénovation énergétique n’est imposée par les textes en vigueur. Toutefois, les contraintes indirectes créées par le nouveau cadre réglementaire génèrent des conséquences patrimoniales majeures qui nécessitent une anticipation rigoureuse.
Cette mutation s’accompagne d’un calendrier progressif d’interdictions de location des logements les plus énergivores, transformant certains biens en actifs non rentables.
Les points clés sur le nouveau DPE
- Révision des seuils pour petites surfaces : L’arrêté du 25 mars 2024 révise les seuils de calcul du DPE pour les logements de surface inférieure ou égale à 40 m², permettant à 140 000 logements de sortir de la catégorie passoires thermiques.
- Audit énergétique obligatoire étendu : Depuis le 1er avril 2023 pour les classes F et G, l’obligation s’étend aux logements classés E au 1er janvier 2025, puis aux classes D au 1er janvier 2034.
- Modification du coefficient électrique : À compter du 1er janvier 2026, le coefficient de conversion de l’électricité sera abaissé de 2,3 à 1,9 pour corriger la distorsion défavorable aux logements chauffés à l’électricité.
- Aides financières cumulables : MaPrimeRénov’ accessible aux bailleurs et copropriétaires, certificats d’économies d’énergie et éco-prêt à taux zéro jusqu’à 50 000 euros se cumulent pour financer les travaux de rénovation énergétique.
Le nouveau cadre juridique du diagnostic de performance énergétique
Opposabilité et nouvelle méthode de calcul
Depuis le 1er juillet 2021, le diagnostic de performance énergétique a acquis une pleine opposabilité juridique, conformément aux dispositions de la loi ELAN. Cette opposabilité signifie que le DPE a désormais la même portée juridique que les autres diagnostics immobiliers, permettant à l’acquéreur ou au locataire d’engager la responsabilité du vendeur ou du bailleur en cas d’erreur manifeste.
La nouvelle méthode de calcul, dite « 3CL-DPE 2021 », repose exclusivement sur les caractéristiques physiques du logement : qualité de l’isolation, type de fenêtres, système de chauffage, ventilation. Cette approche technique remplace définitivement la méthode « sur factures » qui générait des DPE dits « vierges » et des résultats peu fiables.
L’étiquette énergétique unique intègre désormais deux critères : la consommation d’énergie primaire et les émissions de gaz à effet de serre.
C’est la moins bonne des deux notes qui détermine la classe énergétique finale, renforçant ainsi les exigences environnementales du diagnostic.
Inscription des classes énergétiques dans la loi (art. L. 173-1-1 CCH)
L’article L. 173-1-1 du Code de la construction et de l’habitation, introduit par la loi Climat et Résilience, consacre législativement les niveaux de performance énergétique et climatique allant de A (extrêmement performant) à G (extrêmement peu performant). Cette inscription dans la loi confère une base juridique solide aux mesures d’interdiction et aux sanctions administratives.
Cette codification permet de qualifier juridiquement les logements communément désignés comme « passoires énergétiques », soit les biens classés F et G, qui représentent environ 4,8 millions de logements selon le ministère de la Transition écologique.
Arrêté de mars 2024 pour les petites surfaces
L’arrêté du 25 mars 2024, entré en vigueur le 1er juillet 2024, révise les seuils de calcul du DPE pour les logements dont la surface de référence est inférieure ou égale à 40 m². Cette modification technique répond au constat que les très petites surfaces étaient surreprésentées parmi les passoires thermiques (27 % des logements ≤40 m² classés F ou G, contre 17 % environ tous logements confondus) en raison notamment du poids proportionnel de l’eau chaude sanitaire et d’une moindre mutualisation des déperditions.
En parallèle, une deuxième évolution réglementaire a été annoncée par le gouvernement le 9 juillet 2025 : la modification du coefficient de conversion de l’électricité dans le calcul du DPE, abaissé de 2,3 à 1,9 à compter du 1er janvier 2026. Cette réforme vise à corriger une distorsion défavorable aux logements chauffés à l’électricité, en tenant compte du mix énergétique français décarboné. Elle aura notamment pour effet de reclasser environ 850 000 logements, en particulier ceux équipés de radiateurs électriques modernes (radiateurs à inertie, panneaux rayonnants, etc.), pénalisés par la méthode actuelle.
Ce changement s’ajoute à l’ajustement prévu pour les petites surfaces, renforçant encore la dynamique de reclassement automatique des biens injustement classés en passoires énergétiques.
Pour les propriétaires concernés par ces évolutions, il est possible d’obtenir, via le site de l’Observatoire DPE-Audit de l’ADEME, une attestation dématérialisée actualisant l’étiquette énergétique selon les nouveaux seuils, sans remise en cause de la validité du DPE initial. L’attestation conserve la même durée de validité que le diagnostic original.
En l’absence d’attestation, le DPE existant reste valable, mais il est fortement recommandé aux propriétaires de biens de petite surface ou chauffés à l’électricité de profiter de cette mise à jour technique pour revaloriser leur classement énergétique.
Le calendrier des interdictions de location
2025 : logements G
Depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G au DPE sont interdits à la location. Cette interdiction s’applique aussi bien aux nouveaux contrats de location qu’aux renouvellements et reconductions tacites des baux en cours.
Cette mesure concerne potentiellement plusieurs centaines de milliers de logements sur le territoire.
À noter qu’une première étape avait déjà eu lieu en 2023 : depuis le 1er janvier 2023, les logements dépassant 450 kWhEF/m²/an (soit les G+ les plus énergivores) étaient considérés comme non décents et interdits à la location.
2028 : logements F
À compter du 1er janvier 2028, l’interdiction de location s’étendra aux logements classés F, soit les biens consommant entre 331 et 420 kWh/m²/an ou émettant entre 71 et 100 kg CO2/m²/an.
Les logements de classe F seront donc à leur tour exclus du parc locatif.
2034 : logements E
Le calendrier prévoit une dernière extension au 1er janvier 2034 pour les logements classés E, consommant entre 231 et 330 kWh/m²/an ou émettant entre 51 et 70 kg CO2/m²/an.
À cette échéance, la majorité des logements aujourd’hui considérés comme énergivores seraient exclus du marché locatif, ne laissant en principe à la location que des logements classés D ou mieux.
Gel des loyers (août 2022)
Parallèlement à ces interdictions à venir, un gel des loyers a été instauré dès le 24 août 2022. Depuis cette date, les propriétaires de logements classés F ou G ne peuvent plus augmenter le loyer : cela vaut lors d’une nouvelle mise en location, d’un renouvellement de bail ou d’une reconduction tacite, ainsi que pour la révision annuelle indexée.
En d’autres termes, toute augmentation de loyer est prohibée tant que le logement demeure étiqueté F ou G.
Le gel des loyers constitue une première contrainte économique forte, qui a préfiguré les interdictions de location à venir. La seule façon pour un bailleur de pouvoir à nouveau réviser à la hausse un loyer gelé est d’améliorer la classe DPE du logement grâce à des travaux de rénovation énergétique.
Obligations spécifiques selon le type de bien
Logements individuels : audit énergétique à la vente
Depuis le 1er avril 2023, un audit énergétique est obligatoire pour la vente des maisons individuelles (ou immeubles entiers en monopropriété) classés F ou G. Cette obligation a été étendue aux logements classés E à compter du 1er janvier 2025, puis aux logements classés D au 1er janvier 2034.
L’audit énergétique complète le DPE en proposant des scénarios de travaux chiffrés, avec estimation des gains énergétiques et des coûts associés. Il doit être réalisé par un professionnel qualifié et remis dès la première visite du bien aux acquéreurs potentiels.
Contrairement au DPE, cette obligation d’audit ne concerne pas les lots en copropriété. Elle s’applique uniquement aux maisons individuelles et aux immeubles entiers détenus par un seul propriétaire. Les copropriétés sont soumises à des obligations collectives distinctes et non à un audit individuel par lot.
Copropriétés : DPE collectif + Plan pluriannuel de travaux (PPT)
Les copropriétés dont le permis de construire a été déposé avant le 1er janvier 2013 doivent réaliser un DPE collectif selon un calendrier échelonné :
- 1er janvier 2024 : copropriétés de plus de 200 lots
- 1er janvier 2025 : copropriétés entre 50 et 200 lots
- 1er janvier 2026 : copropriétés de moins de 50 lots
Parallèlement, la loi Climat et Résilience impose l’élaboration d’un projet de plan pluriannuel de travaux (PPT) pour les copropriétés de plus de 15 ans. Ce plan décennal, basé notamment sur le DPE collectif, vise à programmer les travaux de rénovation énergétique et d’entretien de l’immeuble.
Il convient de souligner que c’est le DPE individuel de chaque lot qui détermine l’interdiction de location, et non le DPE collectif qui sert principalement à l’information et à la planification des travaux communs.
Rénovation énergétique : obligation ou choix ?
Pas d’obligation directe de travaux
Il est essentiel de clarifier un point fondamental : aucun texte n’impose directement aux propriétaires de réaliser des travaux de rénovation énergétique. La loi Climat et Résilience crée des interdictions de location pour certaines classes énergétiques, mais ne contraint pas le propriétaire à améliorer son bien.
Cette distinction juridique est capitale car elle préserve le droit de propriété et la liberté de gestion patrimoniale. Un propriétaire reste libre de conserver un logement classé G, même s’il ne peut plus le louer.
Contraintes indirectes
Toutefois, les contraintes indirectes créées par le nouveau cadre réglementaire génèrent une pression économique considérable.
L’interdiction de location transforme de facto un bien locatif en actif non rentable, créant une obligation économique de rénover pour maintenir la rentabilité.
De plus, en cas de bail en cours lors de l’entrée en vigueur d’une interdiction, le locataire dispose de droits renforcés. Depuis janvier 2025, un logement classé G est juridiquement considéré comme « logement non décent ».
Le locataire peut, dans ce contexte, exiger du bailleur des travaux de rénovation énergétique pour rendre le logement conforme aux normes minimales.
Si le propriétaire refuse ou tarde, le locataire peut entreprendre des démarches (conciliation, action en justice) pour le contraindre à faire les travaux. Surtout, le locataire a la possibilité de quitter les lieux sans préavis ni pénalités en invoquant l’indécence énergétique du logement.
Stratégies alternatives
Face à ces contraintes, plusieurs stratégies s’offrent aux propriétaires :
- Réalisation de travaux ciblés pour améliorer la classe énergétique
- Changement de destination du bien (résidence principale, résidence secondaire)
- Vente en l’état avec information complète de l’acquéreur
- Conservation du bien sans mise en location
Chaque solution présente des avantages et inconvénients. Il convient d’évaluer ces stratégies au regard de la situation patrimoniale globale du propriétaire, de sa capacité d’investissement et de ses perspectives à long terme.
Conséquences et solutions
Impact patrimonial (valeur, délais)
Les logements classés F ou G subissent une décote par rapport aux biens performants (classes A et B). En plus du prix, la liquidité du bien est affectée. Les logements classés F ou G restent en vente plus longtemps que les logements mieux classés.
Cet allongement des délais de cession traduit l’hésitation des acheteurs et/ou les négociations plus ardues sur ce type de biens. Le phénomène est encore plus marqué dans les zones peu tendues où l’acheteur a le choix : les passoires y deviennent difficilement vendables sans forte ristourne.
Les aides financières disponible
Pour accompagner les propriétaires dans leurs travaux de rénovation énergétique, plusieurs dispositifs d’aide sont disponibles :
- MaPrimeRénov’ : aide de l’État modulée en fonction des revenus du foyer et de la nature des travaux. Elle est accessible aussi bien aux propriétaires occupants qu’aux propriétaires bailleurs (sous conditions) et même aux copropriétés. Le décret du 4 décembre 2024 a prolongé l’accès à cette aide sans obligation de DPE jusqu’au 1er janvier 2026.
- Certificats d’économies d’énergie (CEE) : primes versées par les fournisseurs d’énergie pour financer des travaux d’efficacité énergétique.
- Éco-prêt à taux zéro : prêt bancaire sans intérêts, soutenu par l’État, permettant de financer jusqu’à 50 000 € de travaux de rénovation énergétique. Il est accordé par les banques jusqu’au 31 décembre 2027 et peut être cumulé avec les aides précitées.
Compte tenu de la complexité du sujet, il est fortement recommandé de se faire accompagner pour bâtir un plan de financement optimal combinant toutes les aides disponibles.
Conseils pratiques pour anticiper
Diagnostic patrimonial
Il est vivement conseillé aux propriétaires de réaliser un audit global de leur patrimoine immobilier afin d’identifier les biens à risque vis-à-vis des nouvelles réglementations et de prioriser les interventions. Cet audit patrimonial devrait intégrer :
- la classe DPE de chaque bien,
- sa rentabilité locative actuelle et future (prenant en compte un éventuel gel des loyers ou une vacance forcée),
- le coût estimé des travaux nécessaires pour le mettre aux normes (avec et sans aides),
- les stratégies alternatives (vente, changement d’usage…).
À partir de ce diagnostic, un plan d’action par bien peut être établi en fonction des échéances (2025, 2028, 2034).
Fiabilité du DPE
Compte tenu de l’opposabilité du DPE, il est crucial de s’assurer de la qualité de ce document. Il faut vérifier que le diagnostiqueur choisi est certifié et assuré, par exemple en le recherchant dans l’annuaire officiel du ministère.
Une fois le DPE réalisé, prenez le temps de vérifier que les données mentionnées correspondent aux caractéristiques réelles du logement (surface, isolation, type de vitrage, système de chauffage, etc.), des erreurs matérielles peuvent parfois survenir. Vous pouvez également comparer les consommations estimées du DPE avec vos factures historiques d’énergie, même si elles ne coïncident pas exactement (le DPE se base sur un usage standard).
En cas de doute sérieux sur un DPE, il est possible de faire réaliser un contre-diagnostic par un second professionnel afin de le comparer. S’il y a une divergence manifeste et préjudiciable (par exemple un DPE classé F alors qu’il devrait être D), la responsabilité du premier diagnostiqueur peut être engagée et le propriétaire peut exiger réparation.
Conclusion
Le nouveau DPE transforme profondément les obligations des propriétaires sans pour autant créer d’obligation directe de travaux. Ce sont les contraintes indirectes telles que l’interdiction de louer des passoires ou le gel des loyers, qui exercent une forte pression économique incitant à la rénovation. Face à cela, l’anticipation est la clé : un propriétaire avisé doit identifier ses éventuels biens « à risque » et élaborer un plan d’action (réaliser les travaux, vendre, changer d’usage…) avant d’y être contraint par l’échéance.
Ainsi, la complexité croissante de cette réglementation rend indispensable l’accompagnement par des professionnels spécialisés, qu’il s’agisse d’aspects techniques, financiers ou juridiques.
Pour toute question relative aux obligations découlant du nouveau DPE ou à l’élaboration d’une stratégie patrimoniale adaptée à votre situation, n’hésitez pas à prendre contact avec mon cabinet pour bénéficier d’un accompagnement juridique personnalisé.
FAQ – Résumé de l’article
- La rénovation énergétique est-elle obligatoire pour vendre un logement classé F ou G ?
Non, aucune obligation de rénovation n’existe pour la vente. Cependant, un audit énergétique est obligatoire depuis avril 2023 pour les maisons individuelles et immeubles en monopropriété classés F ou G. Cet audit doit présenter des scénarios de travaux chiffrés pour informer l’acquéreur des investissements nécessaires.
- Mon logement classé G est actuellement loué. Que se passe-t-il en 2025 ?
Les propriétaires bailleurs d’un logement classé G doivent savoir que l’interdiction ne s’applique qu’au moment du renouvellement ou de la reconduction tacite du bail. Cependant, depuis janvier 2025, tous les logements classés G sont considérés comme indécents. Votre locataire peut désormais exiger que vous réalisiez des travaux de rénovation énergétique pour améliorer la performance énergétique du bien.
À défaut de travaux permettant de sortir des passoires thermiques, il peut quitter les lieux sans préavis ni pénalités. Il convient donc d’anticiper cette situation en planifiant les travaux nécessaires ou en négociant avec le locataire les modalités d’amélioration des performances énergétiques du logement.
- Comment vérifier la fiabilité de mon DPE ?
Vérifiez que le diagnostiqueur est certifié via l’annuaire officiel du ministère, contrôlez la cohérence des résultats avec les caractéristiques de votre bien, et comparez avec les factures énergétiques réelles.
En cas de doute, vous pouvez faire réaliser un contre-diagnostic ou contester le diagnostic initial.
- Quelles aides puis-je obtenir pour rénover mon logement F ou G ?
Les propriétaires en 2025 disposent de plusieurs dispositifs pour financer leurs travaux de rénovation énergétique visant à améliorer la performance de leurs biens. MaPrimeRénov’ reste l’aide principale, modulée selon les revenus et accessible aux propriétaires bailleurs pour effectuer des travaux de rénovation sur les passoires thermiques. Les certificats d’économies d’énergie (CEE) complètent ce financement, ainsi que l’éco-prêt à taux zéro.
Ces aides sont particulièrement avantageuses pour les travaux pour améliorer significativement la consommation énergétique du logement. Un accompagnateur Rénov’ agréé peut vous aider gratuitement à identifier quels travaux de rénovation énergétique sont les plus pertinents et à optimiser votre plan de financement selon votre situation patrimoniale.
- En copropriété, qui décide des travaux de rénovation énergétique ?
Les travaux sur parties communes relèvent de l’assemblée générale des copropriétaires. Si celle-ci refuse les travaux, vous ne serez pas sanctionné pour l’interdiction de location, à condition de prouver votre volonté de rénover (vote favorable, proposition au syndic). Les travaux sur parties privatives restent de votre seule décision.
- Puis-je continuer à louer mon bien G après 2025 si je démarre des travaux ?
Non, l’interdiction de location est immédiate dès janvier 2025 pour tous les logements classés G. Un diagnostic de performance énergétique doit attester de l’amélioration effective de la classe énergétique du bien pour pouvoir le remettre en location. La durée de validité du DPE étant de 10 ans, il faut qu’un nouveau diagnostic soit réalisé après achèvement des travaux.
Le DPE réalisé doit prouver que le logement n’appartient plus aux passoires thermiques (classes F ou G). Il est donc essentiel d’anticiper en planifiant les travaux de rénovation énergétique bien avant cette échéance. Les diagnostiqueurs doivent intervenir une fois les travaux terminés pour établir le nouveau diagnostic de performance énergétique qui renseigne sur la performance énergétique actualisée du logement.
