L’action oblique en copropriété
L’organisation d’un immeuble en copropriété est régie par son règlement. Ce règlement garantit aux copropriétaires un usage paisible des lieux. Toutefois, ce règlement n’est pas toujours respecté par les copropriétaires ou par leur locataire.
Les copropriétaires peuvent-il obtenir la résiliation d’un bail conclu entre un copropriétaire-bailleur et son locataire en cas de non-respect du règlement de copropriété par ce dernier ?
La troisième chambre civile de la Cour de cassation répond à cette question par la positive dans un arrêt rendu le 8 avril 2021. Cette solution découle de la combinaison de deux précédents jurisprudentiels.
Le premier argument de la Cour de cassation est fondé sur l’article 1166 ancien du code civil relatif à l’action oblique. Elle juge qu’un syndicat des copropriétaires peut en cas de carence du copropriétaire-bailleur exercer l’action oblique en résiliation du bail dès lors que le locataire viole les obligations locatives et que ses agissements, contraires au règlement de copropriété, causent un préjudice aux autres copropriétaires. (3e Civ., 14 novembre 1985, pourvoi n° 84-15.577, Bull. 1985, III, n° 143).
Il est à noter que la Cour de cassation qui se trouvait en l’espèce face à un bail commercial, fait uniquement référence dans sa solution à un bail. Cela signifie que la solution peut être étendue à tous les types de baux (commercial, habitation..)
L’action oblique est prévue à l’article 1341-1 nouveau du code civil issu de la réforme du 10 février 2016. Cette action est ouverte « lorsque la carence du débiteur dans l’exercice de ses droits et actions à caractère patrimonial compromet les droits de son créancier, celui-ci peut les exercer pour le compte de son débiteur, à l’exception de ceux qui sont exclusivement rattachés à sa personne. »
Par principe, l’action oblique permet au créancier de recouvrer une créance pour le compte du débiteur. Cette créance doit être certaine, liquide et exigible. La notion de créance fait de manière générale référence à une somme d’argent. Faisant une appréciation large de la notion de créance à la matière immobilière, la Cour de cassation permet au syndicat des copropriétaires d’agir en résiliation du bail conclu entre un copropriétaire-bailleur et son locataire si celui-ci cause un trouble à la jouissance paisible de l’immeuble en violation du règlement de copropriété et que le bailleur n’agit pas en conséquence.
L’action du syndicat des copropriétaires repose sur trois fondements
1. Carence du copropriétaire-bailleur
La notion de carence fait l’objet d’une appréciation souveraine des juges du fond. Elle se caractérise dans le cas où le copropriétaire-bailleur a été averti par d’autres copropriétaires des nuisances causées par son locataire sans agir en conséquence. L’information peut se faire par mise en demeure mais également lors des assemblées générales.
Une carence peut revêtir différentes formes : l’inaction du copropriétaire-bailleur. (Civ 2e 30 avril 1960) ou sa négligence. À titre d’exemple est considéré comme une carence du copropriétaire l’envoi de mises en demeure au locataire dégradant les parties communes sans introduire une action au fond en expulsion. (CA Nancy, 2ème chambre civile, 9 avril 2015, n°13/03512).
2. Le règlement de copropriété (créance des copropriétaires).
Sur le fondement d’un jurisprudence constante la Cour confirme que le règlement de copropriété ayant la nature d’un contrat, chaque copropriétaire a le droit d’en exiger le respect par les autres (3e Civ., 22 mars 2000, pourvoi n° 98-13.345, Bull. 2000, III, n° 64).
3. Le contrat de bail
Le contrat de bail a été conclu entre le copropriétaire-bailleur et son locataire. Partant de ce constat, le syndicat des copropriétaires y est tiers.
Toutefois, l’action oblique permet au créancier d’agir en « lieu et place » du débiteur, il se substitue au rôle de son débiteur et devient à son tour copropriétaire-bailleur.
Dès lors, le copropriétaire peut accomplir les diligences permettant de mettre fin au bail.
L’action oblique en image
En conclusion, l’exercice de l’action oblique par le syndicat des copropriétaires doit pour être efficace répondre à trois conditions :
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- Violation du règlement de copropriété et du bail.
- Le syndicat doit se heurter à la carence du copropriétaire-bailleur.
- Démontrer que les agissements du locataire causent un préjudice aux copropriétaires.
En cas de conflit avec le locataire d’un copropriétaire-bailleur, le bailleur ou un copropriétaire je ne saurai que trop vous conseiller de vous faire accompagner par un Avocat pour l’ensemble de la procédure judiciaire et cela dès les premières difficultés. Un Avocat pourra ainsi vous aider à mettre en œuvre des mesures amiables permettant la résolution du différend.
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Article écrit par Marya KERBAL sous la direction de Me TABORDET-MERIGOUX
Questions clés de l’article
- Qu'est-ce que l'action oblique en copropriété et comment peut-elle être utilisée pour la résiliation d'un bail ?
L’action oblique en copropriété permet au syndicat des copropriétaires d’agir en résiliation du bail dès lors que le locataire d’un des copropriétaires de l’immeuble viole les obligations locatives et que ses agissements, contraires au règlement de copropriété, causent un préjudice aux autres copropriétaires.
- Qu'est-ce qui caractérise la carence du copropriétaire-bailleur ?
La carence du copropriétaire-bailleur se caractérise par son inaction ou négligence, même après avoir été averti des nuisances causées par son locataire. Il peut s’agir par exemple d’un copropriétaire qui se contente d’envoyer des mises en demeure sans introduire d’action en expulsion.
- Comment le syndicat des copropriétaires peut-il agir en lieu et place du copropriétaire-bailleur ?
L’action oblique permet au syndicat des copropriétaires de se substituer au rôle du copropriétaire-bailleur, agissant en « lieu et place » du titulaire de l’action. Le syndicat des copropriétaires peut ainsi accomplir les diligences pour mettre fin au bail conformément aux stipulations du règlement de copropriété.
- Quel est le fondement juridique de l'action oblique en résiliation de bail ?
Le fondement juridique de l’action oblique en résiliation de bail repose sur l’article 1341-1 du code civil. Il permet au syndicat des copropriétaires d’agir en résiliation du bail lorsque le preneur méconnaît les stipulations du règlement de copropriété.
- Quel rôle joue le règlement de copropriété dans l'action oblique en résiliation du bail ?
Ayant la nature d’un contrat, chaque copropriétaire a le droit d’en exiger le respect par les autres. La violation du règlement peut conduire à l’action oblique en résiliation du bail, permettant au syndicat des copropriétaires d’agir contre le locataire.
- L'action oblique en résiliation d'un bail commercial par voie oblique est-elle limitée à des cas spécifiques ?
Non, elle peut être appliquée dès lors que le locataire viole les obligations locatives et que ses agissements, contraires au règlement de copropriété, causent un préjudice aux autres copropriétaires.
- Comment un copropriétaire peut-il réagir face à un locataire causant des nuisances ?
Le copropriétaire peut agir en résiliation du bail et expulsion si le locataire cause des nuisances. Il est conseillé de se faire accompagner par un avocat pour la procédure judiciaire, qui peut aider à mettre en œuvre des mesures amiables pour la résolution du différend.
- Quelle est l'importance de l'article 1341-1 du code civil dans l'action oblique en résiliation de bail ?
Cet article est fondamental car il permet au syndicat des copropriétaires d’exercer l’action oblique en résiliation du bail dès lors que le locataire contrevient aux obligations découlant du règlement de copropriété.
