Depuis le 1er juillet 2025, les commissaires de justice disposent d’une nouvelle prérogative dans le cadre du recouvrement des loyers impayés : ils peuvent engager une procédure de saisie sur salaire sans avoir à solliciter, au préalable, l’autorisation du juge de l’exécution. Si cette évolution peut apparaître comme une avancée notable pour les bailleurs en attente de paiement, elle doit toutefois être appréhendée avec discernement puisque la procédure reste encadrée et suppose la réunion de conditions strictes.
Le cadre juridique : la nécessité d’un titre exécutoire
Tout d’abord, la saisie sur rémunération n’est possible que si le créancier – en l’occurrence le propriétaire bailleur – dispose d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible. Cette exigence n’a pas été modifiée par la réforme.
Le titre exécutoire peut notamment prendre la forme :
- d’une décision de justice ayant force exécutoire (jugement d’expulsion ou de condamnation au paiement),
- d’une ordonnance portant injonction de payer devenue définitive,
- d’un acte notarié revêtu de la formule exécutoire,
- ou de tout autre titre visé à l’article L.111-3 du Code des procédures civiles d’exécution.
En d’autres termes, la réforme ne permet pas au bailleur d’agir sur la seule base d’un constat d’impayé. Il doit avoir engagé, au préalable, une démarche juridiquement encadrée et disposé d’un document conférant force exécutoire à sa créance.
Le commandement de payer et le rôle du commissaire de justice
Ensuite, une fois le titre exécutoire obtenu, la procédure de saisie est enclenchée par la délivrance, par un commissaire de justice, d’un commandement de payer adressé au débiteur. Ce document doit également être inscrit au registre national des saisies de rémunérations le jour même ou, à défaut, le jour ouvrable suivant sa signification.
Le débiteur dispose alors d’un délai d’un mois pour procéder volontairement à l’exécution du paiement, solliciter un accord amiable avec son créancier, ou introduire une contestation devant le juge de l’exécution. À défaut de réaction dans ce délai, la procédure de saisie peut se poursuivre.
La mise en œuvre de la saisie sur salaire
En l’absence de règlement ou d’accord à l’issue du délai d’un mois, le créancier peut mandater le commissaire de justice afin d’enclencher le mécanisme de saisie sur salaire. Cette étape implique deux formalités essentielles, à savoir la désignation d’un commissaire répartiteur, puis la signification du procès-verbal de saisie à l’employeur du débiteur.
Le commissaire de justice répartiteur est alors chargé de centraliser les paiements effectués par l’employeur, de reverser les sommes au créancier (le bailleur), et de procéder à la répartition entre créanciers si d’autres saisies concurrentes existent.
La signification du procès-verbal de saisie à l’employeur doit ensuite être accompagnée d’un certificat établi par le commissaire de justice attestant de l’absence de contestation par le débiteur dans le délai imparti. Ladite signification devant intervenir dans un délai maximum de trois mois à compter du commandement de payer, donne alors lieu à une nouvelle inscription au registre national. Le débiteur doit également être avisé de la saisie dans un délai de huit jours.
Les obligations de l’employeur et limites de la saisie
Puis, une fois le procès-verbal reçu, l’employeur doit, dans les quinze jours, transmettre au commissaire de justice diverses informations concernant la situation professionnelle du débiteur (nature du contrat, rémunérations à venir, autres procédures en cours telles que cessions ou saisies antérieures, etc.). L’employeur est ensuite tenu de procéder mensuellement aux retenues sur salaire dans la limite du barème légal de saisie des rémunérations, qui garantit au débiteur un reste à vivre insaisissable.
Il est à noter que si le débiteur est salarié d’une entreprise de travail temporaire, c’est cette dernière – et non l’entreprise utilisatrice – qui doit être destinataire de la saisie.
Fin de la procédure de saisie sur salaire
La saisie sur salaire prend fin dans trois cas principaux, incluant :
- Le remboursement intégral de la dette ;
- La décision du juge de l’exécution mettant fin à la mesure ;
- Un accord entre les créanciers en cas de pluralité de procédures.
Le commissaire de justice peut délivrer une mainlevée qui clôture formellement la procédure et libère l’employeur de ses obligations.
Un équilibre entre efficacité renforcée et garanties procédurales
Finalement, la réforme entrée en vigueur au 1er juillet 2025 vise à accélérer le recouvrement des loyers impayés en allégeant le recours systématique au juge. Néanmoins, elle ne supprime pas les fondements juridiques de la procédure puisque la détention d’un titre exécutoire demeure impérative, tout comme le respect scrupuleux des délais, formalités et garanties du débiteur. Ainsi, le juge conserve sa compétence pour trancher tout litige relatif à la mesure, qu’il s’agisse d’une contestation du montant, de la régularité des actes ou de la situation personnelle du débiteur.
Ainsi, bien que constituant une avancée pour les propriétaires confrontés à des impayés persistants, elle s’inscrit toujours dans un cadre procédural strict assurant un équilibre entre les droits du bailleur et les protections accordées au locataire.
