Dispositif Jeanbrun – Loi de finances 2026
Le dispositif Jeanbrun : un nouveau statut du bailleur privé
La loi de finances 2025 a instauré un nouveau cadre fiscal pour les particuliers souhaitant investir dans l’immobilier locatif. Baptisé « dispositif Jeanbrun », du nom de Vincent Jeanbrun, actuel ministre du Logement, ce mécanisme souhaite reconstituer le parc locatif privé en incitant les contribuables à investir dans le parc locatif neuf ou rénové.
Contrairement au Pinel, qui accordait une réduction d’impôt forfaitaire calculée sur le prix d’achat, le dispositif Jeanbrun repose sur un mécanisme d’amortissement fiscal annuel, permettant au bailleur de déduire chaque année une fraction du prix d’acquisition de ses revenus fonciers.
Les conditions de l’investissement
Le dispositif Jeanbrun est ouvert à toute personne physique domiciliée fiscalement en France ou à l’étranger, qui réalise un investissement locatif sur la période comprise entre le 20 février 2026 et le 31 décembre 2028. L’investissement peut être réalisé, soit directement, par le contribuable lui-même ; soit indirectement, par l’intermédiaire d’une société non soumise à l’impôt sur les sociétés (IS), telle qu’une société civile immobilière (SCI) soumise à l’impôt sur le revenu.
Toutefois, sont exclus les titulaires de droits démembrés (en nue-propriété ou en usufruit), sauf en cas de décès du conjoint soumis à imposition commune, de sorte que le conjoint survivant attributaire du logement ou des parts sociales peut demander la reprise du bénéfice du dispositif pour la durée restant à courir, y compris s’il hérite uniquement de l’usufruit.
De plus, en cas d’investissement en indivision, chaque coïndivisaire peut bénéficier du dispositif à hauteur de sa quote-part. Faut-il encore que chaque indivisaire consente à donner le logement en location.
Les investissements éligibles
Le dispositif Jeanbrun se concentre exclusivement sur les logements situés dans des bâtiments d’habitation collectifs, les maisons individuelles étant donc formellement exclues.
Sont ainsi éligibles deux catégories de biens :
➜ Les logements neufs ou en état futur d’achèvement (VEFA), aux conditions suivantes :
- Les biens dont la construction est achevée après la date de publication de la loi (le 19 février 2026) ;
- Les biens acquis en VEFA et dont le permis de construire a été déposé à compter du 21 février 2026 ;
- Les biens en conformité à la réglementation environnementale RE2020 ;
- Les biens dont le DPE est de classe A, B ou C.
➜ Les logements anciens qui font l’objet d’une rénovation avec travaux lourds :
- Les travaux doivent représenter au minimum 30% du prix d’acquisition du bien ;
- Le DPE doit atteindre la classe A ou B à la suite de la rénovation ;
- A noter que ce dispositif vise essentiellement la sortie des passoires thermiques.
Par ailleurs, le dispositif est favorable en ce qu’il n’est soumis à aucune condition de zonage géographique : il s’applique à l’ensemble du territoire français, zones urbaines comme rurales, dès lors que les plafonds des loyers sont respectés.
Cependant, restent exclus : les immeubles classés ou inscrits au titre des monuments historiques, les immeubles labellisés Fondation du patrimoine, les maisons individuelles ou biens détenus en démembrement de propriété (sauf successions entre époux), ainsi que les biens relevant d’un dispositif incompatible (Denormandie, Malraux, Girardin social).
Le respect de certaines conditions
Tout d’abord, le propriétaire doit prendre l’engagement formel de donner le logement en location nue à usage de résidence principale pendant une durée minimale de 9 ans. A cet égard, la location doit prendre effet dans un délai de 12 mois suivant l’achèvement de l’immeuble ou son acquisition.
A considérer que l’investissement est fait par une société civile immobilière soumise à l’impôt sur le revenu, l’engagement de location de 9 ans doit être pris par cette dernière, et chaque associé doit alors s’engager à conserver les titres pendant toute la durée de l’engagement locatif.
Ensuite, l’accès à l’avantage fiscal demeure conditionné au respect de plafonds de loyers, lesquels sont exprimés en euros par mètre carré de surface utile (surface habitable + moitié des surfaces annexes, dans la limite de 8m2). Selon la localisation du bien et le niveau de location choisi, trois paliers sont prévus :
- Location intermédiaire : loyer plafonné à environ 15% sous les prix du marché ;
- Location sociale : loyer plafonné à environ 30% sous les prix du marché ;
- Location très sociale : loyer plafonné à environ 45% sous les prix du marché.
Ces plafonds sont fixés par décrets et révisés annuellement.
Quant à l’accès au logement, le dispositif impose le respect de plafonds de ressources pour les locataires, appréciés à la date de signature du bail et alignés sur les référentiels Pinel (secteur intermédiaire) et Loc’Avantages (secteurs social et très social). Aussi, le logement ne peut être donné en location, ni à un membre du foyer fiscal du propriétaire, ni à un ascendant ou descendant, ni à un allié au deuxième degré.
Pour finir, non seulement l’investisseur doit relever du régime réel d’imposition des revenus fonciers, le régime du micro-foncier étant incompatible avec le dispositif Jeanbrun, mais il doit aussi remplir l’ensemble des conditions durant les neuf ans de l’engagement. Effectivement, tout manquement aux conditions du dispositif entraine la remise en cause de l’avantage fiscal, de sorte que les amortissements précédemment déduits pourraient être réintégrés dans les revenus fonciers.
L’avantage fiscal et l’amortissement alloués par le dispositif Jeanbrun
Le dispositif Jeanbrun repose sur l’introduction d’un mécanisme d’amortissement fiscal analogue à celui qui existe déjà en location meublée (LMNP). En conséquence, l’investisseur peut déduire chaque année de ses revenus fonciers une fraction du prix d’acquisition de son bien, réduisant ainsi durablement sa base imposable.
La base de calcul de l’amortissement est égale à 80% du prix d’acquisition ou de construction du logement, nets des frais d’acquisition. Ainsi, les 20% restant correspondent forfaitairement à la valeur du terrain et ne peuvent être amortis.
Le régime réel étant applicable ici, le mécanisme Jeanbrun se cumule avec la déductibilité des charges habituelles prévues par ce régime.
Concernant le taux d’amortissement annuel, celui-ci doit être apprécié au regard du type de location pratiqué et la nature du bien (neuf ou ancien rénové), selon le tableau suivant :
| Type de location | Neuf (taux annuel) |
Ancien avec travaux (taux annuel) |
Plafond annuel (foyer fiscal) |
|---|---|---|---|
| Intermédiaire (-15 %) | 3,5 % | 3 % | 8 000 € |
| Social (-30 %) | 4,5 % | 3,5 % | 10 000 € |
| Très social (-45 %) | 5,5 % | 4 % | 12 000 € |
Ce montant de l’amortissement déductible est plafonné annuellement par foyer fiscal, indépendamment du nombre d’investissements Jeanbrun réalisés. Ainsi, si le montant des amortissements dépasse ces plafonds, l’excédent est définitivement perdu et ne peut être reporté.
Par ailleurs, l’une des innovations majeures de ce dispositif réside dans la possibilité d’imputer le déficit foncier directement sur le revenu global du foyer fiscal, et non plus seulement sur les revenus fonciers. Ce plafond d’imputation sur le revenu global est fixé à 10 700 € par an en régime de droit commun, et à 21 700 € par an (jusqu’au 31 décembre 2027) en cas de réalisation de travaux de rénovation énergétique sur une passoire thermique.
L’excédent de déficit foncier au-delà de ces plafonds reste toutefois reportable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.
A la revente du bien, les amortissements déduits au titre du dispositif Jeanbrun sont réintégrés pour le calcul de la plus-value imposable, pouvant de facto augmenter l’imposition à la sortie. Néanmoins, l’investisseur qui détient le bien sur la longue durée reste bénéficiaire des abattements pour durée de détention prévues pour les contribuables soumis à l’impôt sur le revenu, allégeant sensiblement la base imposable.
En somme, le dispositif Jeanbrun offre un avantage fiscal durable et modulable, lequel peut permettre de réduire considérablement la base imposable des contribuables fortement imposés. Son efficacité reste toutefois conditionnée au respect rigoureux des engagements locatifs sur une durée minimale de neuf ans.
Article rédigé par Elodie CHAUDET – sous la supervision de Me Aurore TABORDET-MERIGOUX
