Les étapes de la vente en l’état futur d’achèvement (VEFA)

par | Fév 4, 2021

Les étapes d’une VEFA

Si vous envisagez d’acheter un logement neuf la vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) ou vente sur plan est un des moyens dont vous disposez.

Par cette vente le vendeur « transfère immédiatement à l’acquéreur ses droits sur le sol ainsi que la propriété des constructions existantes » (Article 1601-3 Code civil).

La vente et son paiement font l’objet d’étapes importantes à respecter et sur lesquelles nous allons revenir.

 

Etape 1 : Un contrat de réservation

La VEFA nécessite la conclusion d’un premier contrat dit contrat préliminaire.

    • Le contrat préliminaire

Autrement appelé contrat de réservation, cette première étape de la VEFA permet au réservataire de réaliser son dépôt de garantie et au réservant de réserver l’immeuble. Ce contrat préliminaire doit répondre à différentes exigences de formes. (Article R* 261-27 CCH).

Le contrat préliminaire doit être passé par écrit et doit reprendre les mentions obligatoires des articles R. 261-28 à R. 261-31 du CCH. Un exemplaire de ce contrat préliminaire doit être remis au réservataire avant tout dépôt.

 

    • Dépôt de garantie

Par le contrat préliminaire le réservataire s’oblige à opérer un dépôt de garantie sur un compte spéciale. Ce compte spécial est ouvert au nom du réservataire dans une banque ou un établissement spécialement habilité à cet effet ou chez un notaire. (R*261-29 CCH).

Le montant du dépôt de garantie varie en fonction de la durée de réalisation de la vente. Le pourcentage est limité à 5% du prix prévisionnel de vente si le délai n’est pas supérieur à un an. Si le délai n’excède pas deux ans le pourcentage est limité à 2%. Dans le cas où la réalisation de la vente serait supérieure à deux ans, aucun dépôt de garantie ne peut être exigé. (Article R*261-28 CCH).

Le dépôt de garantie est restitué au réservataire sans retenue ni pénalité dans les cas où :

        • Le contrat de vente n’est pas conclu du fait du vendeur dans le délai prévu au contrat préliminaire
        • Si le prix de vente excède de plus de 5% le prix prévisionnel (prévu dans le contrat préliminaire).
        • Si le prêt prévu au contrat préliminaire n’est pas obtenu ou transmis ou si le montant est inférieur de 10% aux prévisions dudit contrat.
        • Si l’immeuble ou la partie d’immeuble ayant fait l’objet du contrat présente dans sa consistance ou dans la qualité des ouvrages prévus une réduction de valeur supérieur à 10%.

Dans les cas précités le réservataire doit doit notifier sa demande de remboursement au vendeur et au dépositaire par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Le remboursement intervient dans un délai de trois mois à date de cette demande.

 

    • Droit de rétractation

En matière immobilière, l’acquéreur non professionnel peut se rétracter dans un délai de dix jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l’acte. (Article 271-1 CCH).

Le délai pour se rétracter commence à courir non pas à la signature du contrat préliminaire mais le « lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l’acte » cette notification peut se faire en mains propre ou par lettre recommandée avec accusé réception. Cass civ3 13-03-2012 n°11-12.232 F-P+B. 

Red Purple Circle Cycle Diagram Chart 1 - Les étapes de la vente en l'état futur d'achèvement (VEFA)

Etape 2 : Le contrat de vente

Le contrat de vente doit obligatoirement être réalisé par acte authentique par notaire (L261-11 CCH).

Le contrat doit préciser les mentions suivantes :

      • La description de l’immeuble ou la partie de l’immeuble vendue
      • Son prix et les modalités de paiement
      • Le délai de livraison
      • La justification de la garantie financière ainsi que l’attestation de la garantie établie par le garant (annexé au contrat)
      • La description des travaux dont l’acquéreur se réserve l’exécution lorsque la vente est précédée d’un contrat préliminaire comportant la clause prévue

Des annexes obligatoires sont à ajouter au contrat, il s’agit notamment

      • Du règlement de copropriété
      • Des indications sur les caractéristiques techniques de l’immeuble à savoir un plan coté local vendu et une notice indiquant les éléments d’équipement propre audit local.

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Etape 3 : Paiement du prix

Le prix et les modalités de paiements sont prévues dans le contrat de vente. Comme précisé dans la définition de la VEFA le prix est payable au fur et à mesure de l’avancement des travaux.  Le calendrier des paiements est le suivant : (Article R261-14 CCH).

 

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Lors de la conclusion du contrat les parties peuvent prévoir des pénalités de retard dans les paiements ou dans les versements. Toutefois, le taux ne pourra pas excéder 1% par mois.

Dans les rapports entre vendeur et acheteur les textes ne prévoient pas la manière dont l’achèvement sera constaté. Il appartient donc aux parties de prévoir les modalités de constations dans le contrat de vente. Le contrat peut par exemple contenir une clause relative à une procédure conventionnelle de constatation de l’achèvement de l’immeuble. Cette clause n’est pas jugée potestative et le vendeur doit alors mettre en œuvre la procédure prévue car à défaut sa demande de paiement sera irrecevable. (Cass 3e civ 21 11 2012 n°11-19.309).

 

Etape 4 : La livraison du logement

    • La réception des travaux

Cette étape intervient en amont de la livraison de l’immeuble, entre le promoteur et les différents entrepreneurs chargés de la construction du bien.

La réception des travaux constitue le point de départ des garanties (parfait achèvement, biennales et décennales) (cf. infographie).

    •  La livraison du bien

La livraison du logement implique l’achèvement du logement et rime avec remise des clés par le promoteur à l’acheteur.

Dans le même temps l’acquéreur est convoqué (par lettre recommandé avec avis réception) afin de réaliser une visite. Le but étant de vérifier si les travaux de constructions ont bien été réalisé en application de votre contrat définitif.

Lors de cette visite, l’acheteur est libre de se faire accompagner par un professionnel du bâtiment afin de constater les différentes malfaçons ou non-conformités. Toutes les malfaçons ou non conformités relevées devront figurer sur un procès-verbal de livraison (pouvant être fait sur papier libre) dressé en présence du promoteur.

Même après la visite et la rédaction du procès-verbal, l’acheteur dispose d’un délai d’un mois pour réaliser un état des lieux et relever le cas échéants toutes les malfaçons et non conformités qui auraient été omises lors de la première visite. L’acheteur doit faire parvenir la liste des malfaçons relevés par courrier recommandé avec avis de réception. Le promoteur dispose alors d’un délai d’un an pour réparer les malfaçons et non-conformité relevées. En cas d’écoulement du délai sans action de la part du promoteur, l’acheteur dispose d’un recours en justice afin d’obtenir : l’annulation du contrat de vente ou une diminution du prix.

 

Pour toutes questions ou contentieux relatifs au sujet, n’hésitez pas à contacter notre cabinet.

 

 

- Les étapes de la vente en l'état futur d'achèvement (VEFA)
Marya KERBAL, sous la direction de Maître Aurore TABORDET-MERIGOUX, Avocat au barreau de Paris. 

Aurore TABORDET-MERIGOUX

Avocat en Droit Immobilier

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