Paris fait face depuis plusieurs années à une tension croissante sur le marché immobilier et à une pénurie de logements destinés à l’habitation principale. Cette situation a conduit la Ville de Paris à mettre en place différentes stratégies pour réguler la location touristique meublée, notamment celle proposée via des plateformes comme Airbnb. Ces locations de courte durée sont souvent pointées du doigt comme participant à l’aggravation des problèmes de logement dans la capitale.
Louer sa résidence principale en tant que meublé touristique est soumis à une durée maximale de location fixée à 120 jours par an, sauf délibération communale contraire depuis la loi du 19 novembre 2024.
La réglementation parisienne s’est particulièrement durcie pour les meublés de tourisme créés dans d’anciens locaux commerciaux, avec l’instauration d’un système d’autorisation préalable dont la légalité vient d’être examinée par la justice administrative.
Ce qu’il faut retenir sur les meublés touristiques à Paris
- La délibération n° 2021 DLH 460 du 15 décembre 2021 soumet à autorisation préalable la transformation de locaux commerciaux en meublés touristiques à Paris.
- La CAA de Paris a partiellement annulé cette délibération le 6 février 2025 : les critères d’octroi, sans seuils chiffrés ni rendus publics, méconnaissent la directive européenne 2006/123/CE.
- La Cour a également sanctionné l’absence de dispositions transitoires, le délai minimal de trois mois n’ayant pas été respecté.
- Les interdictions sur les linéaires commerciaux protégés et les locaux générateurs de nuisances restent en vigueur.
- En attendant que la Mairie établisse des critères objectifs et chiffrés, les demandes d’autorisation ne peuvent être refusées sur le fondement des critères jugés imprécis.
Le contexte : La Ville de Paris tente d’interdire les meublés touristiques, type Airbnb.
Pour ce faire, depuis plusieurs années, les normes et contraintes se multiplient. Dans ce contexte, aux termes d’une délibération du Conseil Municipal du 15 décembre 2021, a été adoptée la délibération n° 2021 DLH 460 portant règlement municipal fixant les conditions de délivrance des autorisations visant la location de locaux à usage commercial en meublés de tourisme.
La réglementation litigieuse
Le système d’autorisation préalable
Plus précisément, le règlement municipal conditionnait la création d’un meublé de tourisme dans un local commercial à l’octroi préalable d’une autorisation. Ladite autorisation était soumise à l’appréciation, par les services de l’urbanisme de critères tels que :
« la transformation du local ne doit pas contribuer à rompre l’équilibre entre emploi, habitat, commerces et services, au regard :
a/ de la densité de meublés touristiques, appréciée au vu notamment :
- du nombre de numéros d’enregistrement délivrés sur le fondement du III de l’article L. 324-1-1 du code du tourisme par rapport au nombre de résidences principales ;
- du nombre de demandes d’autorisations d’urbanisme de changement de destination de commerce en hébergement hôtelier au cours des cinq dernières années.
b/ de la densité et de la diversité de l’offre commerciale du secteur appréciées au vu notamment :
- de la présence d’une zone de redynamisation commerciale ;
- de la densité commerciale par types de commerces sur le secteur.
c/ de la densité de l’offre hôtelière existante. »
Dans le cadre des consultations que nous avions eu à traiter au cabinet, nous avions pointé le fait qu’il était très complexe d’élaborer une demande d’autorisation d’exploitation d’un meublé touristique dans un local commercial et d’évaluer les chances de succès de celle-ci dans la mesure où le règlement municipal ne fixait pas de seuil chiffré pour l’appréciation de l’équilibre entre emploi, commerces, habitat et services.
Nous pointions le risque que les services de l’urbanisme, au regard des communications politiques qui étaient largement diffusées, rejettent toute demande d’autorisation de meublé touristique en se raccrochant à l’une des dispositions précitées ; celles-ci étant assez larges pour que tout arrondissement de Paris puisse être concerné.
La contestation du règlement municipal
La saisine du tribunal administratif
L’association des commerçants accueillants a saisi le tribunal administratif aux fins d’obtenir la nullité de la délibération du conseil municipal du 15 décembre 2021.
L’association soulevait que la réglementation créée par cette délibération n’était pas justifiée et elle pointait la nécessité de mesurer « les effets de la transformation des locaux commerciaux en hébergements hôteliers sur les conditions d’accès à l’offre de commerce de proximité et du quotidien dans les secteurs concernés à Paris, et de se prononcer sur le caractère significatif ou non significatif de ces transformations en la matière ».
La décision de la Cour administrative d’appel
La Cour administrative d’appel de Paris, dans sa décision du 6 février 2025, a validé la réglementation en ce qu’elle interdisait la transformation en meublés de tourisme, les locaux commerciaux situés sur des linéaires protégés et ceux générateurs de nuisances.
Les points validés par la Cour
Cette position de la CAA de Paris est assez logique tant au regard de l’objectif poursuivi par la réglementation des linéaires de commercialité, à savoir la protection des commerces de proximité en bordure de voie qu’au regard de la lisibilité de l’interdiction. En effet, l’interdiction posée par la délibération du Conseil municipal est ici très précise et clairement circonscrite.
Toujours avec beaucoup de clarté dans les explications, la cour administrative d’appel est venue sanctionner la délibération du conseil municipal en ce qu’elle soumettait les demandes d’autorisation à des critères non connus.
Le motif de la censure
Ainsi, la CAA reproche non pas la forme de l’interdiction c’est-à-dire que les autorisations soient soumises à des seuils permettant de respecter l’équilibre entre les services, l’emploi et l’habitation ou encore que les exploitations de meublés touristiques ne soient pas trop nombreuses par rapport au nombre d’hôtel dans le secteur.
La CAA reproche que les seuils dont il est question ne soient pas chiffrés et ne soient pas communiqués publiquement à l’avance. La CAA de Paris applique ainsi une directive du Parlement européen qui dispose : « le pouvoir d’appréciation des autorités compétentes doit être encadré par des critères clairs, non ambigus, objectifs, rendus publics à l’avance, transparents et accessibles ». Le but étant d’éviter toute subjectivité dans les décisions rendues. Les magistrats pointent le risque d’une décision arbitraire avec de tels critères.
Ainsi, la Mairie de Paris pourra représenter sa délibération en communiquant les seuils. Par exemple, dans le secteur déterminé X, il doit y avoir au maximum 30 % de commerces dont 10 % de meublés touristiques.
L’extrait de l’arrêt de la CAA de Paris du 6 février 2025 est reproduit ci-après avec les soulignages et gras ajoutés.
« En ce qui concerne le moyen tiré de ce que les critères retenus par la délibération sont insuffisamment précis :
19. La réglementation litigieuse entrant dans le champ d’application de la directive 2006/123/CE du Parlement européen et du Conseil, du 12 décembre 2006, relative aux services dans le marché intérieur, le pouvoir d’appréciation des autorités compétentes doit être encadré par des critères clairs, non ambigus, objectifs, rendus publics à l’avance, transparents et accessibles, de sorte que leur compréhension ne laisse pas place au doute quant au champ d’application des conditions et des obligations ainsi arrêtées et qu’elles ne puissent pas faire l’objet d’une application arbitraire.
20. En l’espèce, en premier lieu, les dispositions de la délibération litigieuse mentionnées au point 16 visent à éviter la rupture de « l’équilibre entre emploi, habitat, commerces et services « , sans préciser, contrairement aux prévisions de l’article R. 324-1-5 du code du tourisme, » les principes de mise en œuvre » de cet objectif et ainsi caractériser l’équilibre à préserver.
Dans ces conditions, les critères qu’elles retiennent à ce titre, qui sont destinés à apprécier la densité de meublés touristiques, celle de l’offre commerciale et celle de l’offre hôtelière mais ne sont assortis, notamment, d’aucune quantification absolue ou relative pour guider l’instruction et la délivrance des autorisations sollicités par les bailleurs, ne répondent pas à l’exigence de précision nécessaire pour écarter le risque d’une application arbitraire.
Par suite, l’association requérante est fondée à soutenir qu’elles sont entachées d’illégalité. »
Par ailleurs, la Cour a prononcé l’annulation de la délibération sur un second fondement, distinct et autonome. L’absence de dispositions transitoires différant son entrée en vigueur. La CAA a en effet jugé qu’un délai minimal de trois mois était indispensable pour permettre le dépôt, l’instruction et la délivrance des autorisations requises. L’entrée en vigueur immédiate du nouveau régime d’autorisation a ainsi été regardée comme portant une atteinte excessive aux droits des acteurs économiques concernés, au regard notamment de la composante de libre disposition du droit de propriété.
Quelles sont les conséquences de cette décision pour les propriétaires de meublés touristiques ?
Une victoire pour les propriétaires
Cette décision constitue une remise en cause partielle du régime d’autorisation, en ce qu’il doit désormais s’appuyer sur des critères objectifs, chiffrés et rendus publics. Elle impose à la Mairie de Paris de revoir sa copie en établissant des critères objectifs et chiffrés pour l’octroi des autorisations.
Toutefois, il est important de souligner que cette décision ne remet pas en cause les autres dispositifs de contrôle des meublés de tourisme applicables à Paris, notamment :
- L’obligation d’obtenir un numéro d’enregistrement pour tout bien en location sur les plateformes de location comme Airbnb, conformément au Code du tourisme
- La limitation de la location d’une résidence principale à la journée en meublé touristique, dont le plafond national reste fixé à 120 jours par an, la loi du 19 novembre 2024 donnant désormais aux communes la faculté de réduire ce plafond à 90 jours par délibération
- Les sanctions en cas de fausse déclaration concernant le statut du bien ou le nombre de jours de location autorisés
- Les obligations de compensation en cas de transformation d’un logement en résidence secondaire destinée à la location touristique meublée
L’obligation, issue de la loi du 19 novembre 2024, de disposer d’un Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) classé entre A et E pour tout nouveau meublé touristique soumis à autorisation de changement d’usage et situé en zone tendue, cette exigence s’étendant à compter du 1er janvier 2034 à l’ensemble des meublés touristiques, qui devront alors justifier d’un classement entre A et D.
Suite à cette décision, quelles sont les règles applicables pour transformer un local commercial en meublé touristique à Paris ?
La transformation d’un local commercial en meublé de tourisme à Paris reste soumise à autorisation préalable, mais les critères d’octroi doivent désormais être objectifs et transparents. La Ville de Paris doit établir des seuils chiffrés et les communiquer publiquement. En attendant cette clarification, les demandes d’autorisation ne peuvent être refusées sur le fondement des critères jugés imprécis par la CAA de Paris.
Toutefois, restent en vigueur les interdictions concernant les locaux situés sur des linéaires commerciaux protégés et ceux dont l’exploitation engendrerait des nuisances. Les nuisances concernées sont évaluées au regard de considérations urbanistiques telles que l’impact sur la tranquillité publique, les flux touristiques ou la saturation des voies.
Il est recommandé de solliciter un conseil juridique pour évaluer précisément la situation de votre local avant d’engager toute démarche de transformation.
Malgré cette décision favorable, quels risques juridiques persistent en cas de non-respect de la réglementation ?
Le non-respect des règles encadrant les meublés touristiques expose à diverses sanctions dont les montants varient selon l’infraction concernée. L’absence d’enregistrement est passible d’une amende administrative pouvant atteindre 10 000 €, tandis qu’une fausse déclaration ou l’utilisation d’un faux numéro d’enregistrement peut donner lieu à une amende de 20 000 €.
Le dépassement de la durée maximale de location autorisée expose à une amende civile plafonnée à 15 000 €. Le montant de 50 000 € par local s’applique quant à lui au cas spécifique des annonces portant sur des locaux visés par un arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l’insalubrité.
La Mairie de Paris maintient une politique active de contrôle avec des agents assermentés qui effectuent des vérifications régulières, notamment via le croisement des données fournies par les plateformes et celles des services fiscaux. Un contentieux administratif peut également être engagé en cas d’infraction urbanistique.
En conclusion
Les demandes d’autorisation de transformation d’un local commercial en meublé touristique devront être accordées dès lors qu’elles ne portent pas sur un linéaire de commercialité et que les exploitations projetées ne sont pas sources de nuisances.
Pour toute question relative à la réglementation des meublés touristiques ou à vos projets d’investissement locatif, n’hésitez pas à prendre rendez-vous pour une consultation.
