Le trouble de jouissance

par | Juin 24, 2024

Le trouble de jouissance locatif est un concept central dans les relations entre bailleur et locataire. Il désigne toute situation où le locataire se voit empêché de jouir paisiblement de son logement en raison de divers facteurs perturbateurs.

En vertu de l’article 1721 du Code Civil, le trouble de jouissance se manifeste lorsque des éléments perturbateurs viennent entraver la vie quotidienne du locataire dans son logement, de sorte qu’il ne puisse pas profiter pleinement de son bien. Ce trouble peut se manifester sous différentes formes : nuisances sonores excessives, des problèmes structurels comme des fuites d’eau ou la présence de moisissures, ou encore des problèmes liés à l’utilisation des parties communes.

En somme, le trouble de jouissance correspond à toute entrave rendant le logement moins agréable, voire insalubre ou dangereux, à vivre.

En ce qui concerne le trouble de fait, il se réfère aux perturbations causées directement par des tiers, sans lien avec le bailleur. Selon l’article 1725 du Code Civil, le bailleur n’est pas tenu de protéger un locataire contre ce type de trouble. Toutefois, une personne ayant des intérêts économiques communs avec le bailleur n’est pas considérée comme un tiers.

Par exemple, dans un immeuble collectif en monopropriété, le bailleur doit garantir la jouissance paisible du locataire et est responsable des troubles causés par un autre locataire, sauf en cas de force majeure.

Le propriétaire du logement peut ainsi être mis en cause pour trouble de jouissance locative pour différents motifs :

  • La présence d’insectes xylophages ou de champignons ;
  • L’humidité et les moisissures causées par un manque d’isolation, ou une fuite d’eau non réparée ;
  • Le refus de mettre le logement aux normes électriques en vigueur ;
  • L’absence de chauffage et des commodités de base comme l’eau chaude ;
  • La présence de substances nocives pour la santé, comme l’amiante ;
  • L’entrée intempestive de votre bailleur dans votre logement, sans que vous ne lui en ayez donné l’autorisation.

L’obligation du bailleur envers le locataire à garantir une jouissance paisible du logement étant clairement définie à l’article 1719 du Code Civil, elle implique que le bailleur doive prendre les mesures nécessaires pour que le locataire puisse vivre sans subir de perturbations anormales.

En cas de trouble de jouissance, il est ainsi essentiel que le locataire communique rapidement avec le bailleur pour signaler les problèmes rencontrés. Dans un premier temps, l’idéal est d’envisager une approche amiable pour résoudre les litiges efficacement. Toutefois, si le bailleur ne répond pas dans un délai raisonnable, de deux mois, le locataire peut envisager d’autres recours, et en particulier une action en justice.

Pour une résolution à l’amiable, il est recommandé de notifier par lettre recommandée avec accusé de réception le trouble au bailleur, en lui exposant les faits de manière précise, et de lui demander un délai pour agir tout en conservant les preuves du trouble (photos, témoignages).

Si le bailleur ne réagit pas ou refuse d’intervenir, une deuxième étape peut être franchie en sollicitant un médiateur via la Commission Départementale de Conciliation afin de trouver un arrangement.

Cependant, si de telles démarches demeurent insuffisantes, il est conseillé de consulter un professionnel du droit pour obtenir un accompagnement adéquat et envisager une action en justice.

 

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Porter l’affaire devant la justice permettra de contraindre le bailleur à la réalisation des travaux nécessaires, et éventuellement au versement d’indemnités pour le trouble subi, voire à la réduction ou à la suspension du loyer. Cette procédure, bien que complexe et parfois coûteuse, est un recours légal pour garantir les droits du locataire à une jouissance paisible de son logement.

Ensuite, concernant l’évaluation du préjudice de jouissance, celle-ci repose sur deux critères principaux :

  • la démonstration d’une faute du bailleur, comme le défaut de réaliser des travaux nécessaires,
  • ainsi que l’établissement d’un lien de causalité clair entre cette faute et le préjudice subi par le locataire, par exemple des moisissures dues à une fuite non réparée.
Il est important de noter qu’en cas de sinistre, comme un dégât des eaux, le locataire est responsable de prendre les mesures nécessaires auprès de son assurance habitation.

Si les dommages s’aggravent en raison de l’inaction du locataire, le bailleur n’est pas tenu responsable, même s’il existe un lien de cause à effet entre l’événement et le trouble de jouissance. L’indemnisation du locataire dépend in fine de la durée et de l’impact du trouble sur l’utilisation du bien, souvent évaluée par un expert.

Enfin, le trouble de jouissance locatif demeure un sujet d’actualité, comme en témoigne la toute récente décision de la Cour de cassation rendue le 13 juin 2024 (n° 22-21.250).

Dans cette affaire, la locataire a assigné l’AP-HP (assistance publique-hôpitaux), dépositaire d’un droit à bail sur ledit logement, en raison de nuisances sonores provenant d’une chaufferie située sous son appartement. La Cour a jugé que les troubles de jouissance étaient avérés et a confirmé la condamnation de la société Seine Ouest habitat et patrimoine (SOHP), à qui incombait la responsabilité en tant que bailleur, à réaliser des travaux de déplacement de la chaufferie pour mettre fin aux nuisances acoustiques.

Cette décision illustre la souveraineté du juge dans l’appréciation des mesures nécessaires pour faire cesser les troubles de jouissance, même lorsque cela implique d’imposer des obligations spécifiques au débiteur de l’obligation contractuelle.

En conclusion, le trouble de jouissance locatif représente à la fois une violation des droits du locataire à une habitation paisible et sûre, ainsi qu’une matière où la législation et la jurisprudence interviennent régulièrement pour assurer la protection des parties impliquées dans la relation locative.

 

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Aurore TABORDET-MERIGOUX

Avocat en Droit Immobilier

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