Le renouvellement du bail commercial constitue l’un des moments les plus sensibles de la vie du bail, car il met en jeu la pérennité même du fonds de commerce exploité dans les lieux. Le locataire y trouve la protection de son activité, le bailleur y voit l’occasion de renégocier les conditions de la location, voire d’y mettre fin.
La matière obéit à un régime protecteur et technique, organisé par les articles L145-8 et suivants du Code de commerce. Ce régime accorde au locataire un véritable droit au renouvellement, tout en encadrant strictement les délais, les formes et les conséquences financières de l’opération. Une erreur de procédure ou un délai manqué peut avoir des effets lourds pour l’une comme pour l’autre partie.
Le présent article expose le mécanisme du renouvellement, les initiatives ouvertes à chacun, les règles de fixation du loyer renouvelé, et le sort réservé au refus de renouvellement.
Ce qu’il faut retenir sur le renouvellement du bail commercial
- Le locataire commercial bénéficie d’un droit au renouvellement de son bail, souvent appelé propriété commerciale, qui est d’ordre public.
- Le bail commercial ne cesse pas de plein droit à son terme. À défaut de congé ou de demande de renouvellement, il se prolonge tacitement pour une durée indéterminée.
- Le renouvellement naît soit d’un congé avec offre de renouvellement délivré par le bailleur, soit d’une demande de renouvellement émanant du locataire.
- Le loyer du bail renouvelé est en principe plafonné, sauf motif de déplafonnement.
- Le bailleur qui refuse le renouvellement sans motif grave et légitime doit verser au locataire une indemnité d’éviction.
En quoi consiste le droit au renouvellement du bail commercial ?
Ce droit n’est pas absolu, il suppose la réunion de certaines conditions. Le fonds doit avoir fait l’objet d’une exploitation effective au cours des trois années qui ont précédé l’expiration du bail, et le locataire doit être propriétaire du fonds exploité dans les lieux, en application de l’article L145-8 du Code de commerce.
S’y ajoute une condition d’immatriculation, le locataire commerçant devant être immatriculé au registre du commerce et des sociétés, sur le fondement distinct de l’article L145-1.
Il s’agit d’un droit d’ordre public. Aucune clause du bail ne peut y faire obstacle, et toute stipulation contraire est réputée non écrite. Cette protection est au cœur du statut des baux commerciaux, elle vise à préserver la valeur du fonds de commerce, souvent constituée par l’emplacement lui-même.
Comment le bail commercial se poursuit-il à son terme ?
Le bail commercial ne prend pas fin automatiquement à l’arrivée de son terme. Par dérogation au droit commun, il ne cesse que par l’effet d’un congé délivré au moins six mois à l’avance, ou d’une demande de renouvellement du locataire.
À défaut de l’un ou de l’autre, le bail se prolonge tacitement au-delà du terme fixé, pour une durée indéterminée, aux mêmes conditions que le bail initial. On parle alors de tacite prolongation. Il ne s’agit pas d’un nouveau contrat, mais du même bail qui se poursuit.
Le bailleur continue donc d’assumer l’ensemble de ses obligations, notamment la charge des grosses réparations.
Cette période de prolongation n’est pas sans conséquence, car elle laisse à chacune des parties la faculté de prendre l’initiative du renouvellement à tout moment, ce qui appelle une vigilance particulière.
Comment le renouvellement est-il déclenché ?
Le renouvellement peut naître de deux initiatives distinctes, celle du bailleur ou celle du locataire.
L’initiative du bailleur
Le bailleur peut délivrer un congé accompagné d’une offre de renouvellement. Ce congé doit être donné six mois au moins avant l’échéance du bail, par acte de commissaire de justice, c’est-à-dire par acte extrajudiciaire.
Lorsqu’il est délivré pendant la période de tacite prolongation, le congé prend effet pour le dernier jour du trimestre civil suivant, six mois après sa délivrance.
L’initiative du locataire
À défaut de congé du bailleur, le locataire qui souhaite obtenir le renouvellement peut en faire la demande, soit dans les six mois qui précèdent l’expiration du bail, soit à tout moment au cours de la prolongation.
Cette demande doit être notifiée au bailleur par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec avis de réception.
Une fois la demande reçue, le bailleur dispose d’un délai de trois mois pour faire connaître, par acte extrajudiciaire, s’il refuse le renouvellement. S’il ne répond pas dans ce délai, il est réputé avoir accepté le principe du renouvellement aux conditions du bail précédent.
Ce silence vaut donc acceptation, ce qui constitue un piège pour le bailleur inattentif.
Comment est fixé le loyer du bail renouvelé ?
Le loyer du bail renouvelé est en principe fixé à la valeur locative, laquelle dépend des caractéristiques du local et de sa situation. Toutefois, afin d’éviter que le montant du loyer ne connaisse une hausse trop brutale, le législateur a institué un mécanisme de plafonnement.
En vertu de l’article L145-34 du Code de commerce, le loyer renouvelé ne peut en principe dépasser le montant résultant de l’application de l’indice des loyers commerciaux ou de l’indice des loyers des activités tertiaires, sauf existence d’un motif de déplafonnement.
Le déplafonnement peut notamment intervenir en cas de modification notable des éléments de la valeur locative, ou lorsque la durée du bail excède neuf ans. Le déplafonnement est automatique quand le bail dépasse 12 ans par l’effet de la tacite prolongation. À défaut d’accord entre les parties sur le montant, il appartient au juge des loyers commerciaux, saisi selon la procédure sur mémoire, de fixer le loyer, le cas échéant après désignation d’un expert.
Sous cette réserve, le bail est renouvelé aux mêmes clauses et conditions que le bail antérieur. Les parties peuvent négocier de nouveaux termes, mais l’une ne peut imposer à l’autre une clause nouvelle à laquelle celle-ci s’oppose.
Que se passe-t-il en cas de refus de renouvellement ?
Le bailleur peut refuser le renouvellement, mais ce refus a un coût, sauf exception.
En principe, le bailleur qui refuse le renouvellement doit verser au locataire une indemnité d’éviction, destinée à réparer le préjudice causé par la perte du fonds de commerce ou de son emplacement. Cette indemnité est la contrepartie de la propriété commerciale.
Le bailleur peut toutefois refuser le renouvellement sans verser d’indemnité lorsqu’il justifie d’un motif grave et légitime à l’encontre du locataire, par exemple un manquement aux obligations du bail.
Dans ce cas, le congé doit être motivé.
En cas de désaccord, le locataire dispose d’un délai de deux ans pour contester le refus de renouvellement ou demander le paiement de l’indemnité d’éviction, à compter de la signification du refus. Ce délai, expressément rappelé dans l’acte à peine de nullité, est déterminant, son expiration privant le locataire de son recours.
Le refus de renouvellement n’est du reste que l’une des façons de mettre fin au bail. Lorsque la rupture intervient de manière anticipée, les règles propres à la résiliation du bail commercial obéissent à une logique distincte, qu’il convient de ne pas confondre avec celle du renouvellement.
Conclusion
Le renouvellement du bail commercial obéit à un régime précis, où chaque délai et chaque forme comptent. Le locataire y protège la valeur de son fonds, le bailleur y engage des conséquences financières importantes, qu’il s’agisse du loyer renouvelé ou de l’indemnité d’éviction.
Compte tenu de la technicité de la matière et de la gravité des enjeux, il est vivement recommandé de se faire accompagner, que l’on soit locataire soucieux de préserver son droit au renouvellement, ou bailleur souhaitant renégocier ou reprendre son bien.
Pour un examen de votre situation, prenez rendez-vous avec le cabinet.
Questions fréquentes
- Le bail commercial est-il renouvelé automatiquement à son terme ?
Non. Le bail ne cesse pas de plein droit, mais il n’est pas non plus renouvelé automatiquement. À défaut de congé ou de demande de renouvellement, il se prolonge tacitement pour une durée indéterminée, aux mêmes conditions.
- Dans quel délai le locataire doit-il demander le renouvellement ?
Le locataire peut demander le renouvellement dans les six mois qui précèdent l’expiration du bail, ou à tout moment pendant la tacite prolongation. Une demande faite plus de six mois avant le terme est sans effet.
- Que se passe-t-il si le bailleur ne répond pas à la demande de renouvellement ?
S’il ne répond pas dans les trois mois par acte extrajudiciaire, le bailleur est réputé avoir accepté le principe du renouvellement aux conditions du bail précédent. Son silence vaut donc acceptation.
- Le loyer peut-il augmenter lors du renouvellement ?
Le loyer renouvelé est en principe plafonné et ne peut dépasser le montant résultant de l’indice applicable, sauf motif de déplafonnement. En cas de désaccord, le juge des loyers commerciaux fixe le loyer.
- Le bailleur peut-il refuser le renouvellement du bail commercial ?
Oui, mais il doit alors verser une indemnité d’éviction, sauf s’il justifie d’un motif grave et légitime à l’encontre du locataire. Le refus sans indemnité doit être motivé.
- Qu'est-ce que la propriété commerciale ?
C’est le droit du locataire commerçant de maintenir l’exploitation de son fonds dans les lieux loués au-delà du terme du bail. Ce droit, d’ordre public, ne peut être écarté par aucune clause.
