L’insertion d’une clause résolutoire dans un bail commercial permet au bailleur d’obtenir, en cas de manquement du locataire à ses obligations, la résiliation du contrat de bail sans avoir à démontrer la gravité de celui-ci devant le juge. Toutefois, l’article L145-41 du Code de commerce subordonne la mise en œuvre de cette clause à un formalisme précis, dont la méconnaissance peut conduire à l’inefficacité de la procédure engagée.
Cet article a vocation à présenter le régime de la clause résolutoire en bail commercial ; la condition préalable du commandement de payer demeuré infructueux pendant un mois, la mention de ce délai à peine de nullité du commandement, ainsi que le pouvoir du juge de suspendre les effets de la clause en accordant des délais au locataire.
Ce qu’il faut retenir sur la clause résolutoire dans un bail commercial
- La clause résolutoire est une clause insérée dans le bail commercial prévoyant la résiliation de plein droit du contrat.
- L’article L145-41 du Code de commerce conditionne ses effets à la délivrance d’un commandement demeuré infructueux pendant un mois.
- Ce délai d’un mois doit être mentionné dans le commandement, à peine de nullité.
- Le juge peut, en accordant des délais au locataire, suspendre la réalisation et les effets de la clause résolutoire.
- La clause résolutoire ne joue pas si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.
- Le pouvoir de suspension du juge ne peut s’exercer que tant que la résiliation n’a pas été constatée par une décision ayant acquis l’autorité de la chose jugée.
La clause résolutoire dans un bail commercial : définition et fondement légal
Une clause prévoyant la résiliation de plein droit
L’article L145-41 du Code de commerce vise « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit » du contrat de bail commercial. La clause résolutoire est donc une stipulation contractuelle par laquelle les parties conviennent, dès la conclusion du bail, que celui-ci sera résilié en cas de manquement du locataire à l’une des obligations expressément visées.
L’intérêt de cette clause, pour le bailleur, réside dans le caractère de plein droit de la résiliation qu’elle permet d’obtenir. À la différence d’une résiliation judiciaire qui suppose que le juge apprécie la gravité du manquement, la clause résolutoire opère mécaniquement, dès lors que les conditions posées par l’article L145-41 du Code de commerce sont réunies.
Une efficacité conditionnée par le formalisme légal
Le législateur a néanmoins encadré la mise en œuvre de la clause résolutoire afin de préserver les intérêts du locataire et l’équilibre de la relation contractuelle.
La clause résolutoire d’un bail commercial ne produit pas ses effets de manière automatique. Son acquisition est subordonnée à la délivrance préalable d’un commandement au locataire et à l’écoulement d’un délai d’un mois sans régularisation.
L’article L145-41 du Code de commerce précise par ailleurs que le juge conserve, dans certaines limites, le pouvoir de tempérer les effets de la clause.
Le commandement et le délai d’un mois
Un commandement demeuré infructueux pendant un mois
L’article L145-41 du Code de commerce dispose que la clause résolutoire insérée dans le bail commercial « ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux ».
Cette formulation appelle deux observations.
D’une part, la clause résolutoire ne joue pas dès le manquement constaté, un acte préalable, le commandement, doit être délivré au locataire.
Ce commandement constitue une mise en demeure formelle, dont l’objet est de permettre au locataire de régulariser sa situation avant que la clause résolutoire ne produise ses effets.
D’autre part, l’écoulement du délai d’un mois sans régularisation par le locataire est la condition de l’acquisition de la clause résolutoire.
Ce délai constitue donc une période de protection ouverte au locataire, durant laquelle celui-ci peut faire échec à la résiliation de plein droit du bail commercial en exécutant l’obligation dont le manquement lui est reproché.
La mention du délai à peine de nullité
L’article L145-41 du Code de commerce ajoute que « le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai ». Cette exigence textuelle revêt une importance pratique considérable.
L’absence de mention du délai d’un mois dans le commandement délivré au locataire suffit à entraîner la nullité de l’acte, et par voie de conséquence, à priver le bailleur de la possibilité de se prévaloir de la clause résolutoire.
Il est précisé que cette sanction est expressément posée par le texte. Elle s’impose donc indépendamment de toute appréciation sur la bonne ou la mauvaise foi du bailleur, et indépendamment de la connaissance que le locataire pouvait avoir, par ailleurs, de l’existence de ce délai.
La rigueur du formalisme imposé par le législateur impose donc une vigilance particulière dans la rédaction du commandement.
Le pouvoir du juge de suspendre la clause résolutoire
Une faculté ouverte au locataire
L’article L145-41 du Code de commerce confère au juge un pouvoir d’appréciation que le bailleur ne doit pas perdre de vue.
Le texte prévoit en effet que « les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du Code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation ».
L’article 1343-5 du Code civil, expressément visé, encadre cette faculté. Il permet au juge, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, de reporter ou d’échelonner le paiement des sommes dues, dans la limite de deux années.
C’est dans le cadre de cette demande de délais que la suspension des effets de la clause résolutoire peut être sollicitée.
La condition de l’absence d’autorité de la chose jugée
Le texte précise que le juge ne peut suspendre la réalisation et les effets de la clause résolutoire que « lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée ». Cette précision a une portée pratique majeure.
Tant qu’aucune décision définitive n’a constaté la résiliation du bail commercial par le jeu de la clause résolutoire, le locataire conserve la faculté de solliciter du juge l’octroi de délais et la suspension des effets de la clause. En revanche, une fois la résiliation définitivement constatée, ce pouvoir de suspension n’est plus ouvert.
La non-mise en jeu de la clause en cas de libération
Le dernier alinéa de l’article L145-41 du Code de commerce dispose enfin que « la clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge ». La portée de cette disposition mérite d’être soulignée.
Lorsque le juge a accordé au locataire des délais de paiement et suspendu les effets de la clause résolutoire, le respect par le locataire des conditions fixées par la décision judiciaire fait obstacle à la résiliation du bail commercial. La clause résolutoire est alors privée d’effet, et le bail commercial se poursuit dans les conditions initiales, sous réserve du respect par le locataire des modalités fixées par le juge.
En revanche, dans l’hypothèse où le locataire ne respecterait pas les délais ou les modalités fixés par la décision judiciaire, le bailleur conserverait la possibilité de se prévaloir des effets de la clause résolutoire.
L’intérêt d’un accompagnement par un avocat
La technicité du régime de la clause résolutoire en bail commercial, combinée à la rigueur du formalisme posé par l’article L145-41 du Code de commerce, rend particulièrement opportun le recours à un avocat formé à la pratique du bail commercial. La moindre imprécision dans la rédaction du commandement, notamment l’omission de la mention du délai d’un mois, peut en effet entraîner la nullité de l’acte et compromettre l’ensemble de la procédure engagée.
L’intervention d’un avocat permet en outre d’envisager, en amont de toute procédure judiciaire, une résolution amiable du différend avec le locataire. Une telle démarche peut s’avérer plus rapide et plus efficace qu’un contentieux, dont l’issue dépend en partie du pouvoir d’appréciation reconnu au juge par le texte.
Pour une présentation de la problématique plus générale des impayés locatifs, vous pouvez consulter le guide des impayés locatifs publié sur le site du cabinet.
Conclusion
La clause résolutoire constitue, pour le bailleur d’un local commercial, un instrument contractuel efficace permettant d’obtenir la résiliation de plein droit du bail commercial en cas de manquement du locataire. Son efficacité est néanmoins subordonnée au strict respect du formalisme imposé par l’article L145-41 du Code de commerce. Un commandement demeuré infructueux pendant un mois, mentionnant ce délai à peine de nullité, et l’absence de suspension des effets de la clause par le juge.
Compte tenu de la rigueur de ces conditions et du pouvoir d’appréciation du juge qui peut moduler les effets de la clause, il est recommandé de solliciter l’assistance d’un avocat dès la première difficulté rencontrée avec un locataire commercial.
N’hésitez pas à prendre contact avec mon cabinet pour étudier votre situation et envisager les actions adaptées à vos intérêts.
Questions fréquentes
- Une clause résolutoire peut-elle prévoir un délai inférieur à un mois ?
L’article L145-41 du Code de commerce subordonne expressément l’effet de toute clause résolutoire à l’écoulement d’un délai d’un mois après commandement demeuré infructueux.
Ce délai est posé par le texte lui-même comme condition de production des effets de la clause.
- Que se passe-t-il si le commandement omet de mentionner le délai d'un mois ?
L’article L145-41 du Code de commerce prévoit expressément que le commandement doit, à peine de nullité, mentionner le délai d’un mois.
L’omission de cette mention emporte donc la nullité du commandement, ce qui prive le bailleur de la possibilité de se prévaloir de la clause résolutoire sur le fondement de cet acte.
- Le juge peut-il accorder des délais de paiement au locataire ?
Oui. L’article L145-41 du Code de commerce renvoie expressément à l’article 1343-5 du Code civil, qui permet au juge d’accorder au débiteur des délais de paiement dans la limite de deux années.
Dans ce cadre, le juge peut également suspendre la réalisation et les effets de la clause résolutoire.
- Jusqu'à quand le juge peut-il suspendre les effets de la clause résolutoire ?
L’article L145-41 du Code de commerce précise que le pouvoir de suspension du juge ne peut être exercé qu’aussi longtemps que la résiliation n’a pas été constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. Au-delà, la résiliation est définitive.
- La clause résolutoire est-elle automatiquement acquise après le délai d'un mois ?
Non. L’article L145-41 du Code de commerce conditionne l’effet de la clause résolutoire à l’écoulement d’un mois sans régularisation, mais le texte présuppose, par sa rédaction même, que la résiliation soit ensuite « constatée ou prononcée par une décision de justice ».
Le bailleur devra donc saisir le juge pour faire produire ses effets à la clause résolutoire et obtenir l’expulsion du locataire.
