Le marché de la location saisonnière connaît depuis plusieurs années un essor considérable en France. Parallèlement, les préoccupations environnementales et la transition énergétique ont conduit le législateur à renforcer progressivement les exigences en matière de performance énergétique des bâtiments. Le diagnostic de performance énergétique (DPE) est au cœur de cette évolution réglementaire.
La récente loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 visant à renforcer les outils de régulation des logements meublés à l’échelle locale, combinée aux dispositions de la loi Climat et Résilience concernant les passoires thermiques, impose désormais aux propriétaires de nouvelles obligations qu’il convient de bien comprendre.
Cet article a pour objectif d’éclairer les propriétaires sur leurs obligations en matière de DPE pour les locations saisonnières, d’identifier les échéances importantes à venir, et de proposer des solutions pour anticiper les évolutions réglementaires.
Quel est le cadre juridique du DPE pour les locations saisonnières ?
Les obligations légales pour les logements meublés
Le DPE est un document obligatoire pour tous les biens immobiliers proposés à la vente ou en location, y compris les locations saisonnières. La loi Climat et Résilience a considérablement renforcé l’importance du DPE en le rendant opposable depuis le 1er juillet 2021.
Cela signifie que le propriétaire engage sa responsabilité sur les informations contenues dans ce diagnostic.
Pour les locations saisonnières, un DPE valide doit être réalisé et communiqué au locataire avant toute location, sauf si le logement est destiné à être occupé moins de quatre mois au total dans l’année. Hors cette exception, cette obligation concerne tous les logements meublés, qu’il s’agisse d’une résidence principale louée occasionnellement ou d’un bien dédié exclusivement à la location touristique.
Un DPE calqué sur celui de la location longue durée
A l’instar de la location longue durée, la location de logements meublés présente les caractéristiques suivantes :
- La durée de location courte durée n’exempte pas le propriétaire de l’obligation de disposer d’un DPE, sauf si la durée totale d’occupation annuelle est inférieure à 4 mois.
- Les informations du DPE doivent figurer dans les annonces de location touristique
- Les restrictions pour les logements classés F ou G s’appliquent également aux locations saisonnières
Par ailleurs, les discussions législatives récentes autour de la régulation des locations de courte durée visent à renforcer le cadre juridique applicable aux meublés touristiques.
Réalisation et validité du DPE pour une location saisonnière
Qui peut réaliser un DPE ?
Le DPE est un document qui doit être établi par un professionnel certifié, indépendant et impartial. Il est important de vérifier que le diagnostiqueur possède bien la certification requise avant de lui confier la réalisation du diagnostic.
Durée de validité
Depuis le 1er juillet 2021, la durée de validité d’un DPE réalisé après cette date est de 10 ans.
Attention, la durée de validité des anciens DPE est réduite :
- Ceux réalisés entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2017 n’étaient valides que jusqu’au 31 décembre 2022 et sont donc caducs.
- Ceux réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 étaient valides jusqu’au 31 décembre 2024.
- Les DPE réalisés avant 2013 sont désormais caducs.
Pour les propriétaires de logements meublés, il est donc impératif de vérifier la validité de leur DPE et de le renouveler si nécessaire.
Quel est le contenu du DPE ?
Le diagnostic de performance énergétique est un document essentiel qui classe chaque logement sur une échelle de A à G selon sa consommation énergétique et son impact environnemental en termes d’émissions de gaz à effet de serre.
Un bien classé A représente l’excellence énergétique, tandis qu’un logement classé F ou G, qualifié de « passoire thermique », affiche une performance très dégradée.
Au-delà de cette classification, le DPE fournit une estimation détaillée des consommations d’énergie du bien immobilier, propose des recommandations pour améliorer sa performance énergétique et évalue le montant des dépenses énergétiques annuelles, permettant ainsi au locataire d’anticiper le coût réel d’occupation du bien.
Quelles sont les obligations d’information du propriétaire ?
Affichage dans les annonces immobilières
Pour toute location, y compris les locations touristiques, le DPE doit être mentionné dès l’annonce de location. Cela comprend :
- La classe énergétique (de A à G)
- L’étiquette climat
- Le montant estimé des dépenses énergétiques
Ces informations doivent être visibles et lisibles dans toutes les annonces, que ce soit sur les plateformes en ligne ou dans les annonces papier.
Aussi, avant toute mise en location, le propriétaire doit communiquer au locataire l’intégralité du DPE. Pour les locations saisonnières, cette obligation s’applique même pour des durées de location très courtes.
Quelles sont les sanctions encourues ?
Le non-respect de ces obligations peut entraîner :
- Une amende administrative pouvant aller jusqu’à 3 000 € pour une personne physique et 15 000 € pour une personne morale
- La possibilité pour le locataire de demander une diminution du loyer
- Des difficultés lors des contrôles effectués par les communes, particulièrement vigilantes sur les logements meublés depuis la loi du 19 novembre 2024
L’impact du DPE sur la gestion des locations saisonnières
Depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G (les plus énergivores) sont devenus interdits à la location, y compris pour les locations saisonnières. Cette interdiction s’étendra progressivement :
- Aux logements classés F en 2028
- Aux logements classés E en 2034
Ces restrictions concernent toutes les locations de meublés soumises à l’obligation de DPE, qu’il s’agisse d’une location annuelle ou d’une location de courte durée (sauf pour celles, rappelons-le, occupées moins de 4 mois par an).
Quel est l’impact sur l’attractivité et les tarifs ?
Un DPE favorable (classes A à D) constitue un véritable atout commercial, permettant de valoriser votre bien auprès de locataires de plus en plus sensibles aux questions environnementales, de justifier des tarifs plus élevés en mettant en avant les économies d’énergie réalisées, et d’anticiper les évolutions réglementaires futures.
Pour les propriétaires de bien meublé destiné à la location, l’amélioration de la performance énergétique représente donc un investissement rentable à long terme, offrant une triple opportunité :
- réduire les charges de chauffage et de climatisation ;
- accroître l’attractivité du bien sur un marché locatif ;
- se conformer aux réglementations à venir pour éviter l’interdiction de location des passoires thermiques qui menace les biens classés F ou G.
Conseils pratiques pour les propriétaires
Pour éviter que votre logement ne soit classé F ou G et donc potentiellement interdit à la location, plusieurs solutions s’offrent à vous, allant de l’isolation thermique (toiture, murs et fenêtres) au remplacement des systèmes de chauffage énergivores, en passant par l’installation de systèmes de ventilation performants et l’utilisation d’énergies renouvelables.
Ces travaux, bien que représentant un investissement initial conséquent, peuvent être allégés grâce à divers dispositifs d’aide financière tels que MaPrimeRénov’, l’éco-prêt à taux zéro, la TVA à taux réduit, les certificats d’économies d’énergie, ou encore les aides spécifiques mises en place par certaines collectivités locales.
Les cas spécifiques
La réglementation prévoit des exemptions partielles concernant l’obligation de DPE pour certaines catégories de bâtiments, notamment :
- les logements destinés à une occupation totale inférieure à quatre mois par an,
- les bâtiments non chauffés ou pour lesquels les systèmes de chauffage sont uniquement temporaires,
- certains bâtiments classés au titre des monuments historiques présentant un intérêt architectural ou patrimonial reconnu.
Contentieux et litiges liés au DPE en location saisonnière
Responsabilités du diagnostiqueur
Le diagnostiqueur engage sa responsabilité professionnelle en cas d’erreur dans le DPE. Depuis que ce document est devenu opposable, les litiges concernant sa fiabilité se sont multipliés.
Recours des locataires
Un locataire qui constaterait une différence significative entre les performances énergétiques annoncées dans le DPE et la réalité peut :
- Demander une révision du montant du loyer ;
- Exiger la réalisation de travaux d’amélioration (dans le cadre de l’obligation de décence pour les locations longue durée, plus complexe en saisonnier) ;
- Dans certains cas, demander des dommages et intérêts.
Défense des propriétaires
Pour se prémunir contre d’éventuels litiges, les propriétaires de logements meublés doivent :
- S’assurer de la qualité et de la fiabilité du DPE ;
- Conserver les preuves des travaux d’amélioration énergétique réalisés ;
- Vérifier que le règlement de copropriété n’interdit pas la location saisonnière ;
- Prouver que la copropriété empêche la réalisation des travaux nécessaires à l’amélioration de la note énergétique.
Si vous êtes actuellement confronté à un litige concernant le DPE de votre bien en location ou si vous souhaitez sécuriser juridiquement votre bien avant sa mise en location, je vous propose un accompagnement sur mesure adapté à votre situation.
Quel est l’impact de la loi du 19 novembre 2024 sur les logements meublés ?
La loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, dite Loi Le Meur, visant à renforcer les outils de régulation des logements meublés à l’échelle locale a introduit plusieurs mesures qui viennent compléter les dispositifs existants.
Dans un premier temps, les communes pourront limiter le nombre de jours de location autorisés pour les résidences principales et secondaires, passant ainsi de 120 à 90 jours, et imposer des conditions plus strictes pour l’obtention d’une autorisation de changement d’usage.
Aussi, tous les logements meublés devront faire l’objet d’une déclaration en mairie, incluant l’adresse précise du bien et les coordonnées du propriétaire.
Enfin, les communes disposeront de moyens de contrôle accrus pour vérifier la conformité des meublés touristiques, y compris concernant le DPE et l’interdiction de location des passoires thermiques à compter de 2025.
Conclusion
L’évolution de la réglementation concernant le DPE et les locations saisonnières s’inscrit dans une dynamique plus large de transition énergétique et de régulation du marché locatif touristique. À partir de janvier 2025, les premières interdictions de location des passoires thermiques sont entrées en vigueur. Les propriétaires de locations saisonnières doivent donc agir rapidement pour éviter de voir leur bien immobilier perdre sa valeur locative.
La performance énergétique est désormais un critère incontournable pour toute location, y compris les locations de courte durée. Au-delà de l’aspect réglementaire, elle répond à une demande croissante des locataires pour des hébergements respectueux de l’environnement et économes en énergie.
Chaque situation étant unique, n’hésitez pas à me contacter pour un rendez-vous personnalisé afin d’évaluer la conformité de votre bien avec les nouvelles réglementations et vous accompagner dans la mise en place d’une stratégie adaptée à votre patrimoine immobilier.
